2021年房地产开发年度行业策略:三道红线是估值分化的起点 高质量ROE房企性价比凸显

类别:行业 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:黄诗涛/杨倩雯 日期:2020-12-25

行业:销售:受益于宽货币政策,2020 年商品房销售超预期再创新高,全年预计+7.5%,2021 年预计+3~5%。竞争格局:2020 年集中度重回提升趋势;房价:预估全国全年房价增速5.8%,2021 年预计+3-5%。库存:低位加库存,全年预计库存同增8~10%,2021 年+10%。新开工:明年去化率压力下房企新开积极,但拿地边际谨慎影响新开,2021 年预计0%。竣工:交付大年到来,受疫情影响全年竣工预计10~15%。投资:土地累计投资增速预计回落,但竣工支撑下房地产投资增速预计+5.8%。

    政策:中央层面“房住不炒”基调不变,地方层面一城一策,多地出台人才引进、户籍宽松政策,但6-7 月房价上涨较快的热点城市纷纷收紧调控,8 月“三道红线”开启因企施策的精细化管理,标志着行业过往依靠加杠杆“弯道超车”的时代画上句号,行业风险可控,朝着平稳健康的方向发展,资产负债表健康的企业迎来金融资源分配的红利,获得新的发展优势,估值性价比尤其凸显。

    策略:我们相信“三道红线”是估值分化的起点,因为过往成长性掩盖了所有缺点,高负债的的房企ROE 和股价表现反而更好。然而随着有息负债增长受限,真正具有良好经营、盈利、控负债能力的企业浮现出来,因而精选高质量ROE 房企是我们2021 年的年度策略,我们对并表项目调整可比利润率、多元拿地能力、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、经营杠杆、有息杠杆等指标对top40 房企进行综合比较、分析与评分,发现头部公司之间的运营能力仍有较大差距。新城控股、中海、龙光、华润置地、金茂集团在高质量ROE 评分中表现出色,建议关注。

    投资建议:1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科A;2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企,如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团;3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产:华润置地、龙湖集团、新城控股;4.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头:贝壳、我爱我家。5.稀缺运营能力的物业公司:华润万象生活。

    风险提示:疫情对收入和购房意愿的影响超预期;房企毛利率下降超预期;集中度提升速度低于预期;房企结算速度低于预期。