房地产行业2020年1-11月房地产开发与销售数据点评:销售增速保持高位运行 竣工端恢复

类别:行业 机构:群益证券(香港)有限公司 研究员:沈嘉婕 日期:2020-12-18

  2020 年11 月,全国房地产销售面积为1.75 亿平方米,MOM+8.13%,YOY+12%;销售金额为1.73 万亿元,MOM+8.03%,YOY+18.6%;本月销售面积和金额继续保持较快增长。11 月房地产销售均价为为9865.5 万元/平方米,MOM-0.1%,YOY+5.9%。

      1-11 月,全国房地产销售面积15.1 亿平方米,YOY+1.3%,实现正增长;销售金额为14.9 万亿元,YOY+7.2%。销售面积和销售金额同比增速较1-10 月分别提升了1.3 个和1.4 个百分点。销售均价为9876.4 元/平方米,YOY+5.8%。

      11 月房地产投资保持较快增长,单月投资金额为1.29 万亿元,MOM-1.04%,YOY+10.92%。累计来看,1-11 月房地产投资金额为12.9 万亿元,YOY+6.8%,同比增速较上月扩大0.5 个百分点。

      11 月房企到位资金共1.8 万亿元,MOM+8%,YOY+17.2%。来自定金和预收款,个人按揭贷款的资金分别为6097 亿元和2671 亿元,YOY 分别为+14.6%和+18.3%。

      房企自筹资金6621 亿元,YOY+20%;国内贷款1878 亿元, YOY+8.9%。

      由于多数房企面临降杠杆压力,整体土地市场热度继续下降。11 月土地购置面积为0.28 亿平方米,MOM+1.9%,YOY-15.6%;土地成交价款为2504 亿元,MOM-7.1%,YOY+22.8%。目前土地市场出现明显分化,优质地块溢价率仍较高,而非热点地块的流拍率上升,根据克尔瑞数据,11 月重点监测城市土地流拍率提升至13%。1-11 月,累计土地成交价款和土地购置面积YOY 分别+16.1%和-5.2%。

      11 月新开工面积为2.04 亿平方米,MOM-1.3%,YOY+4.1%,新开工面积继续维持在高位。本月竣工面积0.99 亿平方米,MOM+25.7%,YOY+3.1%,竣工进度明显加快。由于前三季度房企竣工进度较慢,预计四季度竣工量将快速增长。

      1-11 月,累计新开工面积YOY-2%,累计竣工面积YOY-7%,同比降幅分别较1-10月收窄0.6 和1.9 个百分点。

      “三道红线”政策要求房企降杠杆,并将最高有息负债规模增速控制在15%,从投资端控制行业增速,预计对房地产行业产生较大影响。销售方面,由于债务指标较差的企业需要快速回款,该类企业将加大促销力度,年末房地产销售增速预计将继续高位运行。拿地方面,土地市场预计出现分化,房企拿地将更集中于购买力较强的都市圈热点城市。随着市场增速放缓,行业竞争加剧,企业间并购将会增加;资金实力和品牌竞争力强的龙头企业有望继续提高市占率。推荐万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等龙头个股。