11月房地产投资数据分析：销售向好依旧房地产韧性

　　国家统计局今天公布了11 月固定资产投资和房地产等一系列数据。

    　　数据显示，房地产投资累计同比继5 月转正后继续持续回升，报6.8%，前值为6.3%，固定资产累计同比报2.6%，前值为1.8%，基本建设累计同比报1%，前值为0.7%。制造业投资累计同比继续下降，报3.5%，前值为5.3%，跌幅趋缓。房地产投资占固定资产投资比重继续回升到25.92%，前值为24.12%。房地产投资继续保持强势与韧性，而制造业投资是拖累项目。

    　　从影响土地购置费的两因素土地成交价款和土地购置面积的累计同比看，土地成交价款在7 月出现回升后持续回升，11 月报16.1%，前值为14.8%。而11 月土地购置面积的累计同比跌幅继续增大，下跌了5.2%，前值为-3.3%。

    　　11 月的100 个城市的土地溢价率自8 月回落后再度走高，报16.2%，高于去年同期的7.7%，大大高于前值的9.24%。

    　　从新开工面积的累计同比数看，下跌2%，前值为-2.6%，跌幅继续出现收敛。从施工面积看，累计同比3.2%，高于前值的3%，但大大低于去年同期的8.7%。但新开工面积占施工面积之比提升到22%，明显高于前值的21%，但低于去年同期的23%。

    　　从竣工面积累计同比看，跌幅持续收敛，下跌7.3%，前值为-9.2%；新开工面积累计同比回升慢于竣工面积累计同比回升，新开工面积累计同比与竣工面积累计同比差值从6.6%缩小到5.3%，这可能意味着建安成本的下跌幅度可能加大。但10 月数据显示，从建安成本累计变动看报5.25%，前值为4.2%。

    　　从销售端看，2020 年11 月销售面积累计同比为1.3%，较前值0。销售额累计增幅持续回升，报7.2%，接近去年同期7.3%的水平。前值为5.8%。

    　　从库存情况看，待售面积累计增速报0.1%，低于前值的0.3%，但去年同期则为-6.5%。从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，从前值的-2.6%继续回落到-3.3%。显示出库存回落，而去年同期该差值达到8.4%。

    　　社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品总体较弱，但跌幅收敛。数据显示，1 到11 月社会零售总额累计同比报-4.8%，与前值-5.9%相比继续收敛。和房地产消费有关的消费品如建筑装潢材料零售额累计同比从-6.2%大幅收敛到-4.8%，家具和家用电器类也累计同比的跌幅也出现一定幅度的收敛。

    　　从房地产开发的资金来源看，累计同比数报6.6%,继续回升，前值为5.5%。

    　　房地产资金来源主要来源于销售回流，按揭贷款、定金和预付款占到比较高的比重。从各分项看，个人按揭累计同比6 月转正后继续大幅回升，达到10.6%，前值为9.8%，去年同期为13.9%。先前公布的社融数据显示居民中长期贷款11 月同比大增7.68%，但涨幅较前值的13.16 回落明显，但环比大幅增加了24.39%。尽管11 月份表外业务中的信托贷款和委托贷款依旧回落，但自筹资金依旧从6.5%回升到7.9%，外资继续负增长。国内贷款从前值的5.1%回升到5.4%，定金和预付款报4.3%， 前值为5.3%；房企的融资环境改善主要依旧来源于销售的转好。

    　　但是，从WIND 提供得房地产上市公司数据看，三季度季报显示，上市房地产企业的资产负债率偏高和回升，达到82.69%。

    　　综上分析，11 月房地产投资累计同比继续得到边际改善，相比较其他固定投资，如制造业、基本建设等表现出一定的韧性。新开工面积占施工面积之比继续有所回升，销售也继续向好，广义库存和狭义库存均有回落。从资金来源看，房企的融资环境继续得益于销售的改善，但从房地产上市公司中报财务数据看，资产负债率普遍回升。

    　　我们注意到近期中央政治局会议对有关房地产的表述较前有所温和，将继续密切关注中央经济工作会议对房地产的论述。