万科A(000002)万科11月销售点评:11月销售稳步增长 拿地力度加大

类别:公司 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:阎常铭/徐鸥鹭/靳璐瑜 日期:2020-12-04

  投资要点

      事件

      12 月3 日,公司发布11 月经营情况。2020 年11 月份公司实现合同销售面积394.4 万平方米,合同销售金额575.4 亿元;2020 年1~11 月份公司累计实现合同销售面积4025.3 万平方米,合同销售金额6026.1 亿元。11 月新增开发项目16 个,总建筑面积365.8 万方,需支付价款139.19 亿元。

      点评:

      11 月销售稳步增长。2020 年11 月,公司实现合同销售面积394.4 万平方米,同比增加8.2%,合同销售金额575.4 亿元,同比增加5.5%;销售均价14589元/平方米,同比下降2.5%。1-11 月累计实现合同销售面积4025.3 万方,同比增长8.9%;实现合同销售金额6026.10 亿元,同比上升5.1%;销售均价14971元/平方米,同比下降3.49%。

      11 月拿地力度加大。公司11 月新增16 个开发项目,拿地金额204.25 亿元,拿地总建面365.80 万方,拿地均价5523 元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为35%,拿地力度加大。2020 年1-11 月累计拿地金额1539.8 亿元,拿地总建面2441.9 万方,拿地均价6306 元/平方米,拿地金额占销售金额比重为25.6%,去年全年该比例为36.7%。11 月拿地金额占比较高的城市为南京、徐州、南通。1-11 月拿地按金额计算,一线城市占比5.0%,二线城市占51.9%,三四线城市占比43.1%。

      公司财务结构稳健,融资优势明显。从三道红线来看,2020 年三季度末,公司剔除预收账款资产负债率74.2%,净负债率为27.6%,现金短债比1.97,预计未来有较大概率全部达标。有息负债以银行借款和应付债券为主,截至半年度末有息负债中银行借款占比为 55.8%,应付债券占比为 25.5%,其他借款占比为 18.7%。从公司债券发行成本来看,11 月发行的两种公司债票面利率分别为3.5%、4.1%,保持较低水平,融资优势明显。

      投资建议:万科龙头地位稳固,融资优势明显,极具安全性。拿地聚焦核心一二线,土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为3.80 元和 4.31 元,以2020 年12 月3 日收盘价计算,对应的PE 为8.1 倍和7.2 倍,维持买入评级。

      风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。