房地产行业-2020年11月房企销售融资点评:单月销售增速略有回落 融资规模环比大幅提升

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:竺劲/尹欢科/黄啸天 日期:2020-12-04

  11 月百强房企单月销售增幅有所收窄,但仍维持较高水平,累计销售增幅有所扩大,体现出房地产市场需求继续保持较强的韧性。根据克而瑞数据,11 月百强房企实现全口径销售金额约 13916亿元,较去年同期增长 20.1%,较上月收窄 1.4 个百分点;全年累计同比来看,1-11 月百强房企累计全口径销售金额同比增长10.3%,增幅较上月提升 1.3 个百分点。

      11 月重点城市新房市场成交面积同比增幅有所扩大,二手房市场成交增速也有所扩大。我们跟踪的 29 个重点城市成交数据显示,11 月一手房总体成交面积同比增长 22.9%,增速较上月回升 5.3个百分点。其中,一二三线各能级成交面积均有所扩大。一线(3城)、二线(12 城)、三线(14 城)11 月成交面积同比增速分别为+45.2%、+11.7%、+32.5%,增速分别较上月变动+7.9pct、+3.2pct、+8.1pct。二手房方面,我们所跟踪的 13 个城市成交面积同比增长 15.3%,增速较上月回升 10.2 个百分点。一线城市新房成交面积普遍增长,其中北京表现最好,增幅扩大,上海和深圳增幅收窄。

      11 月房企融资规模环比扩张,股权融资、债券融资均大幅提升。

      (1)股权融资方面,港股市场较为活跃。融创服务控股、祥生控股集团、上坤地产实现 IPO 融资,融资金额分别为 80.0、33.5、11.4 亿元;易居企业控股根据股份认购协议向阿里巴巴附属公司发行 1.2 亿股份,完成对乐居 56.2%股权的收购。(2)债券融资环比上升,境内债与海外债融资规模扩大。11 月房企债券融资总额为 829.8 亿元,环比上升 28.8%,其中,境内发债 513.1 亿元,环比上升 50.3%;海外债发行规模达 316.7 亿元,环比提升 4.6%。

      (3)境内发债利率小幅下降,海外债利率上行。11 月境内多数品种债券利率较 10 月有所下调,但海外融资利率上行,海外融资成本与境内融资成本差距扩大。(4)信托融资规模持续回升。

      房地产信托产品成立数量 336 个,募集资金 764.2 亿元,环比提升 47.6%。

      我们继续看好开发板块和物业管理板块。其中,开发板块 A 股推荐万科 A、保利地产、金地集团、滨江集团、中南建设、阳光城,港股推荐旭辉控股集团;物业管理板块 A 股推荐招商积余、新大正,港股推荐碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业。

      风险提示:房地产行业销售恢复不及预期,导致房地产公司业绩兑现及现金流回款风险加剧;行业融资收紧超预期,导致房地产公司竣工交付及现金流压力加剧。