房地产周报2020第47周:行业销售略超预期 板块表现有所回暖

类别:行业 机构:长城证券股份有限公司 研究员:陈智旭/高泽洋 日期:2020-11-26

  地产板块上涨3.49%,于28 个行业中位列第9:本周大盘上涨1.78%,其中有色金属、采掘、国防军工行业涨幅居前。房地产板块上涨3.49%,于28 个行业中位列第9,本周表现明显回暖。估值方面,本周板块PE 估值小幅回升至10.45X,PB 估值回升至1.28X,PE 及PB 估值相对全部A股折价54%及35%,若剔除银行股折价分别为70%及51%,折价幅度略有收窄但仍处于历史底部区域。个股方面,本周板块涨幅前五为中体产业、万泽股份、荣安地产等,本周涨幅靠前的均为市值较小的房企。跌幅前五为招商积余、格力地产、京能置业等,其中招商积余股东中航技深圳宣布不超过5.00%减持计划;格力地产受益于免税概念前期涨幅较大。本周主要公司除招商积余及泰禾外普涨,中南、金地、保利涨幅居前,分别上涨8.28%、7.63%及7.48%。

    统计局发布前十月行业数据、银保监会明确保险资金投资非上市企业不得直接从事房地产开发、央行行长易纲提到加强房地产融资全面监测等:

      1)1~10 月份,全国房地产开发投资116556 亿元,同比增长6.3%,增速比1~9 月份提高0.7 个百分点。商品房销售面积133294 万平方米,同比持平,1~9 月份为下降1.8%。详情请参考外发报告《销售略超预期,开竣工明显回升》2)银保监会网站发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》,其中明确,保险资金开展财务性股权投资,所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设,包括开发或者销售商业住宅。3)央行行长易纲发表政策研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》,其中提到,要管理好房地产市场风险,建立长效机制,保持房地产业的平稳健康发展。在政策把握上,要坚持稳字当头,加强对房地产市场融资状况的全面监测。

    本周重点26 城新房成交同比连升5 周后转负,近期重点二线表现相对较弱:成交上,本周重点26 城新房成交量同比连升5 周后转负,年初至今累计同比降1.5%,降幅与上周末持平,累计表现逐步趋稳。本周重点一二三线同比仅二线下降,近期二线表现相对较弱,累计来看年初至今一二三线新房成交同比4.8%/-6.5%/0.2%,一线表现持平,三线再度转正,而二线降幅有所扩大。供给上,本周重点9 城新增供给同比继续回落,连跌4 周,年初至今新增供给累计同比升幅9.2%,升幅同样连降4 周。截至本周末狭义去化周期10.47 个月,去化周期继续回落。分能级看,重点一二线新增供给同比上周转正后本周再度下降,而三线连降两周后有所回升,年初至今累计新增供给同比分别为13.4%/12.0%/1.3%,近期一线升幅持续收窄。截止本周末一二三线去化周期7.22/8.69/10.49 个月,近期一线去化周期持续下降。

    维持推荐评级:10 月行业销售数据略超预期,开竣工明显回升,政策面央行行长易纲再提加强房地产融资全面监测,总体来看依然稳中偏紧。考虑到板块估值及仓位处于历史低位,而基本面表现屡超预期,我们维持推荐板块中杠杆率较低、运营能力领先的优质标的,1)龙头企业,万科保利,2)二线优质标的(合规要求部分公司无法覆盖),在行业整体平稳、资金面偏紧的背景下,无论是运营、融资、品牌等各方面的优势会更加凸显,估值修复机会可期。

    风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期