房地产行业1-10月统计局数据点评:销量年内首次回正 竣工单月改善显著

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-11-24

事件:统计局发布2020 年1-10 月全国房地产开发投资和销售情况:

    1-10 月份,全国房地产开发投资116556 亿元,同比增长6.3%;商品房销售面积133294 万平方米,同比持平,降幅比1 至10 月份收窄1.8pct;商品房销售额131665 亿元,同比上涨5.8%。

    点评:

    “金九银十”推动商品房销售面积增速迎来年内首次转正。1-10 月全国商品房销售面积同比+0.03%,为年内首次转正;1-10 月全国商品房销售额同比+5.8%,增幅走阔2.1pct。其中,住宅销售面积+0.8%,办公楼销售面积-14.6%,商业营业用房销售面积-14.0%; 一二线城市新房成交整体回落,三四线城市环比回升。尽管受疫情及前期购房需求集中释放影响,今年楼市“金九银十”略显逊色,10 月单月新房成交环比回调12.7PCT;但房企近期多通过打折促销、精装改毛坯等方式下调售价以回笼资金,以价换量策略(近两月商品房销售均价皆环比下滑)拉动销售面积增速年内首次转正。单房企来看,碧桂园、中国恒大、万科、融创、保利五家头部房企于近两月的销售额均突破千亿。

    10 月商品住宅销售价格涨幅稳中有落。一/二/三线城市新建商品住宅销售价格分别环比+0.1%/+0.5%/+0.6% , 涨幅比上月分别回落0.3PCT/回落0.1PCT/回落0.2PCT。一/二/三线城市二手住宅销售价格分别环比+0.1%/+0.1%/+0.5%,涨幅比上月分别回落0.2PCT/回落0.1PCT/回落0.2PCT。7、8 月后重点城市调控政策密集出台熨平房价涨幅。

    房地产开发投资额稳健增长,单月同比增速达近四年次高点。1-10 月,全国房地产开发投资额同比+6.3%,较9 月增速提升0.7PCT;10 月单月房地产开发投资额同比+12.7%(为近四年来次高点),较9 月增加0.7PCT。四季度初房地产开发投资仍保持平稳增长,主要系房企抢开工、加速周转回笼资金所致。

    土地市场竞争格局优化,推动拿地质量提升。1-10 月,房企土地购置面积同比-3.3%,降幅走宽0.4PCT;10 月单月土地购置面积同比-5.6%,较9 月微降0.8PCT。10 月累计及单月土地成交均价皆较上月回升,单月土地成交价款同比+26.4%,环比+3.0%。侧面印证融资监管预期下房企投资趋于谨慎,同时土地市场竞争格局优化,推动拿地质量提升。具体来看,10 月一线/二线/三四线成交土地溢价分别为9.9%/11.4%/13.1%,环比分别+5.8PCT/-3.1PCT/-3.1PCT,一线土地市场热度回升,二三四线土地市场相对降温。

    新开工累计同比降幅收窄,竣工环比增速回升显著。1-10 月,房地产新开工面积同比-2.6%,降幅收窄0.8PCT;10 月单月新开工同比+3.5%,增速同比上升5.4PCT。开工增速一定程度受拿地回落影响,但去库存压力下新开工尚存韧性。1-10 月,房屋竣工面积同比-9.2%,降幅走窄2.4PCT;10 月单月同比+5.9%,增速较9 月提升23.6PCT,竣工面积增速修复显著,我们认为年末竣工端需求具备确定性,四季度末仍有较大释放空间。

    流动性充裕背景下,开发企业到位资金持续改善。1-10 月,房地产开发企业到位资金同比+5.5%,增长扩大1.1PCT。其中,国内贷款同比+5.1%;利用外资同比-15.5%;自筹资金同比+6.5%;定金及预收款同比+4.3%;个人按揭贷款同比+9.8%。整体上,融资新规对房企开发资金来源影响有限,开发资金来源延续增长趋势,10 月单月开发资金来源同比+14.5%,较9 月持平,仍维持年内较高水平。渠道上,受融资新规、境外债券融资环境趋紧和年末国内银行贷款额度下降影响,自筹资金和个人按揭贷款增速较快。

    投资建议:于行业杠杆率下调的背景下,房企扩张速度整体趋缓,其中土地购置费增速回落、竣工迎来显著性修复:1)“金九银十”推动商品房销售面积增速迎来年内首次转正。房企近期多通过打折促销、精装改毛坯等方式下调售价以回笼资金,以价换量策略下拉动销售面积增速年内首次转正。2)10 月商品住宅销售价格涨幅稳中有落,7、8 月后重点城市调控政策密集出台熨平房价涨幅。3)房地产开发投资额稳健增长,单月同比增速达近四年次高点。4)土地市场竞争格局优化,推动拿地质量提升。5)新开工累计同比降幅收窄,竣工环比增速回升显著,我们认为年末竣工端需求具备确定性,四季度末仍有较大释放空间。6)流动性充裕背景下,开发企业到位资 金持续改善。

    疫情短期对房地产行业冲击较大,中长期将加速行业洗牌,优质公司优势在逆境中得到凸显,我们认为财务稳健自律,业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大,持续推荐配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】、【旭辉控股集团】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),以及布局合理,稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】,同时推荐大湾区旧改资源充沛标的:【龙光集团】、【中国奥园】。

    风险提示:新冠疫情扩散超预期,行业销售波动;政策调控超预期。