内地房地产行业周度观察：从贝壳三季报看房产经纪行业趋势

　　专题研究：

    　　贝壳三季报中体现了哪些房产经纪行业趋势 行业的竞争格局将如何发展

    　　房产经纪趋于平台化，市场份额竞争加速。2020 年前三季度，贝壳实现收入478.1 亿元（+51.1%），经调整后净利润37.2 亿元（+130.7%）。平台化发展模式带动市占率和运营效率提升为贝壳业绩高增的主因。平台化指房产经纪公司将分散于各地的房源和客源整合至单一平台，形成特有的渠道优势：贝壳来自非链家品牌的GTV 占比由2019 年全年的46.9%进一步提升至2020 年前三季度的57.8%，平台化整合进一步驱动了贝壳市占率的提升：贝壳3Q20 存量房和新房业务的GTV 增速分别为71.8%（市场整体为22.6%）和105.7%（市场整体为21.3%），带动了收入的大幅增长。平台化亦使房产经纪行业的参与者能够以更低的边际成本实现快速扩张：贝壳3Q20 月均活跃用户数同比大增82.1%，同时规模经济带来的运营效率提升使其费用率下降、盈利能力提升。

    　　传统中介线上化，房产经纪着力科技与数字化发展。线上化与数字化发展能够优化房产经纪行业的成本管控，并通过优化客户体验提高平台流量。2020 年前三季度，贝壳的R&D 支出达到17.6 亿元（+61.3%），占收入的比重提升0.2pct至3.7%。贝壳在科技方面持续增加的投入为其带来了持续优化的基础设施和平台流量。2020 年第二和第三季度，贝壳VR 看房的日均展示次数达15.9 万次和19.3 万次，去年同期则分别仅为1.1 万次和1.4 万次。当前，房产经纪行业处于线下向线上转移的发展阶段，如何将线下的房源客源、购房流程转移至线上为经纪行业的重要命题。

    　　强强联合频现，行业格局变化提速。在贝壳的市占率不断扩张的过程中，部分房产经纪公司强强联合，试图通过优势互补打造更具竞争力的联合体；目前来看，部分战略合作的商业模式仍在探索过程中：阿里+易居仅实现了“上天猫，领购房优惠券”而非“上天猫，买好房”的愿景，中原集团与房多多的合作尚未呈现出持续扩张的清晰模式。在房产经纪平台化、线上化和强强联合频现的环境下，行业格局的变化已悄然提速。

    　　数据要点：

    　　截至11 月20 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比下降13%，2020 年累计成交面积同比基本持平。

    　　截至11 月20 日，本周11 个主要城市可售面积（库存）环比上升2%；平均去化周期9.9 个月，平均环比上升5%。

    　　截至11 月20 日，本周15 个主要城市二手房交易建面环比上升1%，2020 年累计交易面积同比下降2%。

    　　投资建议:

    　　本周，各地针对市场情况出台了相应政策，如云南全面放开全省户口迁移、哈尔滨鼓励开发企业进一步让利，而厦门将在十四五期间控制新房价格涨幅和租金年度涨幅等。在流动性环境和行业整体基调维持稳定的环境下，地方的不同政策将有望使各地房地产市场的发展更趋均衡。维持行业“强于大市”评级。