招商蛇口(001979)：从TOP10的招商蛇口探看行业动向

　　核心观点：

    　　“前港—中区—后城”是招商蛇口最鲜明的特征，既兼顾了住宅开发速度，又立足长远，以产业运营提前掌控更长期的利润支撑点，这是企业对自己的期待，既要在规模上有优势，又要在长远的周期中生存，业务的搭配是实现这一期待的先决条件。

    　　2020 年招商蛇口跻身行业TOP10，销售业绩有序恢复，利润表现不尽人意，南油集团股权收购终止，多次出售项目（股权），这背后有着怎样的考量，又反映出行业怎样的变化和动向？

    　　引言

    　　企业之所以能够不断朝着好的方向前进，背后来自于企业对自身发展的期待和外界对企业的期待，这种期待指引着企业去做更多努力，逐渐把这种期许变成推动企业发展的内驱力，更积极主动的调整发展的战略和策略，不断在成长的道路上进行战略纠偏。

    　　当前，房地产行业事实上正经历着严峻地挑战，调控的政策进入到临界点，松无再松，紧无再紧，融资的政策持续的加足马力，“三道红线”更是当头棒喝，把企业快速增长的可能性完全扼杀。从企业的角度而言，虽然形势严峻，但仍旧要在绝处寻找生路，更好的去适应新的环境、新的条件、新的挑战，更要懂得自身的期待归于何处；从外界对于企业的期待而言，希望企业能够在新的条件下找到发展的立足点，规模更稳健些，利润率再高些，价值点更多些，行业的秩序更稳定些，因为有期许，才会投入更多的努力去做更深刻的改变。

    　　也许大家都已经关注到行业的变化，企业的动作也发生了明显的调整，有几大热点新闻更是值得我们关注：

    　　第一、2020 年 9 月，阳光城引入泰康人寿和泰康养老为战略投资者，并就此做出 10年业绩承诺；

    　　第二、中国恒大出让广汇集团股权，终止与深深房的重组计划，战投由债权转股权。

    　　2020 年 11 月 1 日，中国恒大集团下属全资子公司，与申能（集团）有限公司、广汇实业及孙广信先生签订协议，将其持有的广汇实业 40.964%股权转让予申能（集团）有限公司，总代价为人民币 148.5 亿元。于 2020 年 11 月 8 日中国恒大决议终止与深深房的重组计划。1300 亿战略投资者中，863 亿战略投资者此前已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益；357 亿战略投资者亦已商谈完毕，即将签订补充协议，50 亿战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈，剩余 30 亿战略投资者的本金本集团已支付，即将回购。

    　　第三、中国恒大、绿地控股、华侨城等企业纷纷出售（转让）项目股权。中国恒大出售全国各地 200 多处写字楼、商业、酒店等资产，绿地控股也在 11 月 16 日拟出售价值231 亿元的写字楼、酒店等持有类资产。

    　　企业种种动作的变化背后是行业形势推动的必然结果，也是企业为了更远期的平稳未来表现出的强烈期待，这种期待促使着企业去做出变化，也在不断的期待中向前走。

    　　招商蛇口也是在万众期待中逐步成长起来的房企之一，在种种的内外期待中，招商蛇口形成了特色鲜明的发展模式，也在主动的根据外界环境的变化而做出改变：

    　　第一、“前港—中区—后城”是其最鲜明的特征，既兼顾了住宅开发速度，又立足长远，以产业运营提前掌控更长期的利润支撑点，这是企业对自己的期待，既要在规模上有优势，又要在长远的周期中生存，业务的搭配是实现这一期待的先决条件。2020 年招商蛇口跻身行业 TOP10，销售业绩有序恢复，这背后反映了企业怎样的思考和安排，是历史原因造就，还是阶段性战略考量？

    　　第二、对于招商蛇口而言，其最大的期待项之一莫过于前海的土地资源变现，正因为这一期待，企业也在通过各种方式完善前海土地资源的获取，招商蛇口已然是前海最大的资源拥有者。2020 年 11 月 15 日，招商蛇口发布公告称，终止 70 亿收购南油集团 24%股权，历时 6 个月的收购事项以交易终止收尾，这于招商蛇口的未来发展又将造成怎样的影响？

    　　第三、频繁转让项目股权，降债减负，优化结构。2020 年以来，招商蛇口频频出让项目股权，这让行业一度认为是否企业是否面临严峻的资金压力，在此时点，频繁出让项目股权是否在向外界传递某种信号？

    　　第四、与企业销售业绩的强势恢复不相一致的是企业财务报表内利润表现不尽人意，在 E50 房企范围内表现更是相对落后，这其中的主要原因要归结于何处，这些因素是否会一直持续下去？利润的表现是否会成为企业长远发展的最大负累？

    　　第五、从土地投资角度来说，“地王制造者”也成为企业的标签之一，最广为人知的无外乎 2016 年与华侨城合作的 310 亿元的深圳项目，2020 年，招商蛇口在投资上坚守了其投资惯性，持续深耕已布局区域内核心城市，但也难免会出现高价土地资源的获取，在徐州、上海虹口获取的两宗土地价格均盘踞高位，可称得上“地王”，而这些项目获取背后的考量又是如何？

    　　由于企业行为的趋同特性存在，从招商蛇口的行为中，我们又能看到行业在发生在怎样的变化？种种的操作背后有着怎样深刻的联系和牵扯，企业做出各举动又有着怎样的期待？