新城控股(601155):前三季度表现亮眼 年内销售完成目标可期

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚/张春娥 日期:2020-11-15

  事件:公司公告2020 年三季报业绩,公司2020 年1-3 季度实现营业收入700.91 亿元,YOY+137.11%;实现归母净利润47.36 亿元,YOY+26.91%;实现每股基本收益2.11 元/股,YOY+26.35%。

      1-3 季度表现超预期:2020 年1-3 季度公司实现营业收入700.91 亿元,YOY+137.11%,较上年同期增速大幅提升117.89pct;实现归母净利润47.36 亿元,YOY+26.91%,较上年同期增速提升7.34pct。

      分季度表现看,Q1、Q2、Q3 分别实现营业收入70.91 亿元、306.45 亿元、323.54 亿元,对应增速分别为+63.76%、+140.67%、+158.91%;Q1、Q2、Q3 分别实现归母净利润2.73 亿元、29.31 亿元、15.32 亿元,对应增速分别为+31.96%、+22.86%、+34.48%。期内营收的增长主要源于结转交付增加,而归母净利润增速显著低于营收增速主要源于1)期内毛利率下滑较多:期内公司销售毛利率24.02%,较上年同期收缩12.57pct,较上半年继续收缩2.03pct;毛利率收缩拖累归母净利润约88.09亿元,剔除所得税、少数股东损益后,合理归母影响约55.83 亿元,占上年同期归母净利润比重约149.59%;2)计提较多资产减值影响:期内公司资产减值损失6.99 亿元,较上年同期增加4.56 亿元,剔除所得税、少数股东损益后,合理归母影响约2.87 亿元,占上年同期归母净利润比重约7.70%。

      同样,我们也关注到一些正向影响变动——三费率整体收缩4.83pct:公司整体三费率为10.42%,较上年同期收缩4.83pct,三费率的压缩缓解了毛利率下滑对期内利润的影响;其中销售费率、管理费率、财务费率分别为4.48%、4.86%、1.08%,较上年同期分别收缩1.55pct、收缩2.62pct、收缩0.66pct。

      三条线2 达标:期末公司资产负债率为87.5%,较上年同期收缩0.51pct,剔除合同负债的资产负债率为77.72%,较上年同期收缩0.01pct,高于标准线70%约7.72pct。其中期末合同负债为2376 亿元,YOY+13.72%,合同负债/上年营收比重为276.80%,较上年末提升46.54pct。期末公司净负债率为42.54%,较上年同期减少19.05pct,低于标准线100%,其中净负债率相比于去年末保持较高增长幅度,主要为期内拿地力度水平提升等相关。期末公司在手现金555 亿元,货币资金/短期债务比重为2.07X,较上年同期提升0.4X。

      销售及拿地情况:前三季度累计实现合同销售金额1630.48 亿元,YOY-17.52%,较上月增速提升1.36pct;累计实现销售面积1508.15 万方,YOY-12.47%,较上月增速提升2.18pct;累计销售均价10811 元/平米,YOY-5.77%。前三季度完成年度销售目标(2500 亿)的65.2%,完成率偏低,主要与公司推货节奏等相关,考虑到公司推货主要集中于四季度,销售的拐点或于10 月份开始出现。

      前三季度累计新增占地面积809.06 万方(YOY+3.2%),累计计容建面约1872.27 万方(YOY+0.1%),累计新增总地价约730.23 亿元(YOY+13.1%),累计权益地价665.15(YOY+15.2%),对应累计权益比例为91.09%,权益比例保持较高水平。其中累计拿地力度44.79%,累计权益拿地力度40.79%,均高于19 年全年拿地力度(25.54%)、权益拿地力度(22.78%),表明公司补货意愿较强。前三季度累计新增项目楼面价3900 元/平米,累计楼面价/销售均价36.08%,高于19 年整体楼面价/销售均价(29.23%)水平,与当前推货结构导致销售均价同比下降有关。以项目新增地价款为口径,城市能级分布上,一线城市:二线城市:三四线及以下城市=6.5%:70.4%:23%;城市圈分布上,长三角:珠三角:环渤海:中部:西部:其他=48%:1%:18%:11%:20%:2%;新增项目以二线城市为主,城市圈以长三角为主,西部区域次之。

      投资建议:受疫情影响,年初至今的销售表现较弱,考虑到四季度公司集中推货,我们判断公司完成全年目标仍有一定可能,同时三费率压缩缓解了毛利率对净利润增速的影响。我们维持公司20-21 营收预测为1545 亿、2318 亿、3016 亿,对应净利润为169 亿、218 亿、248 亿,对应EPS为7.51 元、9.68 元、11.00 元,对应PE 为4.33X、3.36X、2.96X。

      风险提示:房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期;销售不及预期