万科A(000002):主业稳增 多元开花

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2020-11-14

  3Q20 营收同比+8%、业绩同比+9%,利润率下降、已售未结充裕3Q2020 公司营业收入2,415 亿元,同比+7.8%;归母净利润198.6 亿元,同比+8.9%;每股基本收益1.74 元,同比+6.8%;地产结算收入2,139 亿元,同比+7.4%,占比88.6%;地产结算面积 1,725 万平,同比+ 18.6%;毛利率和归母净利率分别为29.9%和8.2%,同比分别-6.1pct 和+0.1pct;三费费率为7.3%,同比-0.7pct;合联营企业投资收益23.1 亿元,同比+110%。2020Q3 末公司预收账款6,406 亿元,同比+8.9%;并表已售未结面积有4,913 万平,同比+9.8%;并表已售资源金额为 7,249 亿元,同比+13.9%,覆盖19 年地产结算金额2.06倍,锁定未来业绩释放。

      3Q20 销售4,928 亿、同比+4%,拿地谨慎、拿地/销售面积比56%3Q2020 销售额4,928 亿,同比+3.6%;销售面积3,265 万平,同比+6.6%;销售均价1.51 万元/平,同比-2.8%。3Q2020 拿地面积1,832 万平,权益比例58%;拿地/销售面积比56%,拿地仍较谨慎。3Q2020 新开工面积2,830 万平,占全年开工计划的96.9%;竣工面积1,805 万平,占全年竣工计划的54.4%。2020H1末,公司未结算建面1.6 亿平,权益比例60%;剔除已售未结面积后,可售面积覆盖19 年销售面积2.7 倍。

      财务稳健、负债低位、融资成本下行,物业拓展加速、估值可观2020Q3 末,公司资产负债率83.3%,同比-1.7pct;净负债率仅27.6%,同比-22.8pct,处于行业低位;年初至今发债多项利率处于行业低位,6 月先后发行8 亿/3.2%/5 年和15 亿/3.45%/7 年公司债。物业方面,万科与戴德梁行合资公司正式对外公布中文名称“万物梁行”;同时万科物业持续探索“城市物业”业务,在武汉市江汉区、郑州市二七区引入城市空间整合服务;推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”; 试点发布城市服务智慧运营平台,持续推进数字化建设。

      多元业务稳步发展,出租率行业领先、经营效率提升租赁住宅方面,截至2020Q3 末累计开业13.58 万间,成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为 95.3%;租赁住宅业务持续落地服务的标准操作程序(SOP)。商场方面,8 月上海南翔印象城 MEGA 开业,成为上海最大单体购物中心,开业首月总客流突破 300 万人次;印力集团受托为上海维璟广场、漕河泾项目等提供管理服务。物流方面,截至2020Q3 末总建面1,106 万平。

      投资建议:主业稳增,多元开花,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10 年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,我们认为万科在住宅开发将继续保持龙头优势,同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。我们维持2020-22 年每股收益预测分别为3.87、4.34、4.87 元,维持目标价45.0 元,维持“强推”评级。

      风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧