万科A(000002)：三季度销售改善明显 有息负债规模下行

　　投资要点：

    　　三季度销售增长迅速，业绩持续释放。前三季度公司实现营业收入2414.9 亿元，同比增长7.9%；实现归母净利润198.6 亿元，同比增长8.9%。房地产业务实现结算面积1725.0万平，同增18.6%，营收2139.1 亿元，同比增长7.4%。1-9 月份公司实现合同销售面积3265 万平，销售金额4928 亿元，同比增长6.6%和3.6%，较上季分别上升10.0 和7.6pct。

    　　第三季度销售表现良好，销售面积和销售金额分别达1188 万平和1723 亿元，同增30.3%和21.7%。随着第四季度加速推盘，预计销售将持续回暖。

    　　拿地成本控制稳定，竣工规模增长。前三季度拿地总建面1832 万平，一/二/三线城市占比分别为2.5%/74.8%/22.7%， 京津冀/ 长三角/ 珠三角/ 其他地区占比分别为3.5%/18.8%/15.5%/62.2%。前三季度拿地楼面均价为6247 元/平，为销售均价的41.4%。

    　　新增土储总建面为同期销售面积的56.1%。1-9 月实现新开工面积2830 万平，同比下降12.7%，完成全年计划的96.9%，竣工1805 万平，同比增长10.0%，完成全年计划的54.4%。

    　　目前公司在建与规划总建面达15812 万平，其中在建11291 万平，规划4521 万平。

    　　财务状况稳健，业绩储备充足。公司保持安全稳健的财务、资金状况。截止9 月末公司净负债率27.6%，有息负债为2565 亿元，较年中减少6.0%，其中长短债比为2.01 倍；持有货币资金1731 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和的851 亿元。截至9月末，公司合并报表范围内有4913 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额为7249 亿元，较上年末分别增长14.6%和19.0%。2020Q3公司预收款达6415 亿元，同比增长9.1%，是同期滚动营收（TTM）的1.66 倍，业绩存量充足。

    　　多元业务持续拓展。公司积极拓展地产销售以外的业务，物业服务方面正式推出“万物云城”城市服务品牌，试点发展城市智慧运营平台；租赁业务方面新开业0.85 万间，累计开业13.9 万间，成熟期项目出租率达95%以上；物流仓储方面新获取项目4 个，截止至9月底物流仓储总建面达1106 万平，同比增长10.8%。

    　　维持买入评级，维持盈利预测。公司作为龙头房企，近7 年ROE 水平位列板块第一梯队，维持在20%左右，目前的土地储备以优质一二线城市为主，货值占比达到90%，安全边际高。深耕战略影响下，布局城市数量仅为同一梯队的三分之一，扩张空间龙头中最广。

    　　公司从不预判周期，依靠一流的管理经营及融资能力取胜，悲观假设下公司在不加杠杆的环境下依然能维持每年销售额双位数增长，穿越周期能力强。维持盈利预测，预计公司2020-2022 年归母净利润为444.0/524.1/605.4 亿元，同比增速14.2%/18.1%/15.5%。

    　　对应EPS 分别为3.82/4.51/5.21 元。当前价格对应的PE 为7.2X、6.1X、5.3X。

    　　风险提示：销售超预期下滑、流动性收紧