光环新网(300383)重大事项点评：公募REITS申报发行落定 助力长期成长

公司于2020 年11 月11 日召开第四届董事会2020年第六次会议审议通过了《关于开展基础设施公募REITs 申报发行工作的议案》，拟以全资二级子公司北京中金云网科技有限公司持有并运营的中金云网数据中心作为公募REITs 底层资产，进行基础设施公募REITs 的申报发行工作。

    评论：

    选用项目成熟度高的中金云网作为公募REITs 底层资产，拟定募集规模约57亿。2015 年9 月，公司以发行股份及支付现金的方式购买中金云网100%股权，16-18 年业绩合计完成率为103.58%。目前，中金云网是公司发展最为成熟、盈利能力最强的数据中心项目之一，此次公司拟以全资二级子公司中金云网持有并运营的中金云网数据中心作为公募REITs 底层资产,进行基础设施公募REITs 的申报发行工作，拟定募集规模约57 亿。

    中金云网项目成熟、优质，符合REITs 试点的条件。1、权属清晰完整：公司拥有土地使用权，符合前期试点通知中“试点项目必须权属明晰、资产范围明确”的要求；2、资产优质：中金云网数据中心品质优、绿色节能、高可用，地处北京经济技术开发区核心地区；3、客户结构优质：中金云网项目客户包括金融机构、互联网及科技企业、政府机构、国有企业等优质客户；4、经营稳定：设计机柜数合计约12000 个，中金云网一期机柜已100%运营，该数据中心稳定性和售价较高，毛利率水平在60%左右，项目经营稳定、派息力强。

    REITs 料将助力公司轻资产运营，带来扩张潜力及估值水平的多重改善。1、改善估值：公募REITs 产品能够对公司持有的数据中心资产通过公开市场重新进行定价，提升上市公司的资产增值收益；2、提升扩张能力：REITs 化料有助于盘活存量资产，提升企业的融资能力，通过扩张规模、并购重组活动扩大市场份额，提升营收和利润；3、轻资产运营：REITs 发行后，公司重资产出表，公司可通过认购不低于20%的基金份额及子公司代运营获得利润，优化企业资产结构，提升运营效率。

    盈利预测、估值及投资评级。我们维持预计2020-2022 年归母净利润分别为10.22 亿、12.94 亿、15.51 亿元，增速分别为23.9%、26.6%、19.9%，对应EPS分别为0.66、0.84、1.00 元。预测公司未来三年EBITDA 的平均增速为23.2%。

    考虑到公司实际机柜的上架率较上年逐步提升，竞争力持续提升，存在一定溢价，给予目标市值525 亿元，维持目标价34 元，维持“强推”评级。

    风险提示：REITs 试点推进不及预期；IDC 上架率不及预期。