光环新网(300383):REITS顺利推进 多融资渠道助力IDC大扩张

类别:创业板 机构:招商证券股份有限公司 研究员:余俊/蒋颖 日期:2020-11-13

事件:11月11日公司发布《关于开展基础设施公募REITs申报发行工作》的公告,目前已完成向北京市发改委的REITs试点申报工作,并已通过北京市发改委的评审,目前正在国家发改委评审过程中。

    评论:

    1、REITs项目稳步推进,有望缓解融资压力,开启价值重估

    公司拟将中金云网数据中心作为公募REITs底层资产,进行基础设施公募REITs的申报发行工作。中金云网数据中心位于北京经济技术开发区,设计机柜数合计约1.2万个,主要客户包括金融机构、互联网及科技企业、政府机构、国有企业和外资企业等。

    根据目前中金云网项目初步评估结果,公司拟定募集规模约57亿,按照规则要求,公司或其指定主体作为战略配售投资人,认购不低于20%的基金份额,综合测算下来,公司明年有望获超40亿投资性现金流,并确认大额投资收益。

    公司REITs采用契约型架构,基础设施投资专项计划持有中金云网的资产,嘉实基金作为公募基金管理人,通过设立基础设施投资基金认购基础设施投资专项计划,并面向公众发行基金份额,公司子公司负责对中金云网机房的运营管理,并收取运营管理费。

    通过公募REITs产品,公司的数据中心优质重资产有望实现价值重估,将有效提升公司的资产增值收益,优化资本结构和现金流状况;基于形成的基础设施公募REITs平台,公司可能在未来将其他优质数据中心资产向公募REITs平台持续注入,实现轻重资产的分离与平衡,提高上市公司资本运营能力。

      2、IDC REITs加速成熟资产变现,带动价值重估,助力公司实现大扩张IDC属于重资产项目,建设周期较长,建好以后存在比较长的上架爬坡期,爬坡期业绩增速较快,可帮助企业实现高增长,一般上架率到95%就达到成熟期,成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流,但后续已无法实现太大增长。IDCREITs给了成熟项目很好的变现渠道,可以帮助企业盘活存量资产,一次性获得可观的投资收益,用于新项目开发与建设,及大量并购,帮助企业快速扩张,另外有望助力IDC企业实现价值重估。

      对于企业而言,IDC项目做REITs 后可以将重资产业务从体内剥离,并通过代运营业务实现轻资产运营:1)资产端:资产、折旧摊销等均实现出表,有助于降低资金风险和财务成本,同时可以将商誉一并剥离,有助于提升整体资产质量;2)利润端:IDC企业对IDC项目尚持有不低于20%的股权,每年可以通过派息回收部分利润,另外还可以通过成立运营公司,获得代运营的利润。

      公司现有机房主要为自持物业模式,IDC客户结构多元化,满足发行IDC REITs的条件,目前公司正积极推进IDC REITs,对标新加坡KeppelDCREITs运行模式,IDC项目REITs后会享有IDC企业IDC资产优先购买权,有望推动IDC企业内部所有IDC资产的价值重估,估值有望与REITs估值趋同。

      3、大力布局京津冀、长三角地区核心地段,IDC龙头地位不断夯实北上广等骨干网核心节点城市拥有靠近客户、网络质量优质、人才丰富等优势,IDC需求旺盛,但土地和能耗指标有限,同时政策趋严,核心城市IDC稀缺性价值加剧。公司目前共有八大数据中心,建筑面积合计约38.38万平方米,整体设计机柜数总量约为5万个,主要位于北京和上海,稀缺性价值显著,议价能力较强,能力较强,同时IDC客户结构优质,高价值客户占比较高,盈利能力强劲。

      公司目前正在京津冀地区、上海及长三角地区IDC市场积极布局,规划2020-2025年,新建IDC项目设计容量达10万个,完善在津京冀、长三角、粤港澳大湾区等的布局,目前公司各个项目正有序推进当中:

      (一)京津冀地区:1)北京房山:一期项目目前完工进度已达到50%,预计2021年上半年可全部投放使用,二期项目目前已完成主体建筑建设工作,预计年内可完成验收,随后将开展机电设计安装工作;2)环京燕郊三四期:今年10月份完成了主体结构封顶,已进入装修和机电施工的环节,预计明年上半年可为客户提供服务,预计明年上半年开始可投入使用,截止目前,光环云谷三四期项目已被客户预定近一半机柜资源;3)天津宝坻:公司通过收购项目公司的方式取得天津宝坻地区368 亩工业用地,计划筹建宝坻云计算数据中心,目前该项目正在进行能耗指标的申请工作。

      (二)长三角经济示范区:1)上海嘉定:上海嘉定二期项目已获得3000"6KW个机柜的能耗指标,二期项目建筑工程已完成主体结构封顶,进入内部施工阶段。2)江苏昆山:已完成方案设计及环评备案,目前正在进行项目能评及规划审批等相关工作。3)长沙项目:能讲申报工作已接近尾声,预计明年上半年开工建设。

      4、大IT云化浪潮下的IDC王者,维持“强烈推荐-A”评级IDC底层逻辑为流量增长,5G时代超高清视频、物联网等应用将成为推动流量爆发的重要动力。公司在北京和上海等核心城市拥有大规模IDC布局,政策趋严下IDC稀缺性价值进一步凸显,IDC REITs有望助力公司在一线IDC市场实现新一轮快速扩张,坚定看好公司未来长期发展空间。

      国外云计算和IDC发展更成熟,外资主要使用EV/EBITDA对IDC企业进行估值,从EV/EBITDA来看,2020年全球主要IDC企业均值约为30,EBITDA增速均值约为10%,全球IDC龙头企业Equinix约为28倍,EBITDA增速约为9%,而公司2020年EV/EBITDA估值为22.3倍,低于行业平均水平,但公司EBITDA增速接近30%,高于全球平均水平,且我国云计算和IDC尚处于初期发展阶段,我们认为公司估值具备较大提升空间。

      预计公司2020-2022年净利润分别为9.24亿元、11.22亿元、13.89亿元,不考虑定增,对应EPS分别为0.60元、0.73元、0.90元,对应PE为33.0倍、27.2倍、21.9倍,对应EV/EBITDA分别为22.3倍、19.2倍、16.3倍,维持“强烈推荐-A”评级。

      风险提示:IDC机房交付和销售进度低于预期;与AWS合作不顺利;增发尚待审批;REITs进展低于预期。