光环新网(300383)：再度牵手互联网巨头 IDC产能加速投放

事件：公司11月9日在官方公众号发布新闻，与美团成功签署业务服务合作意向，与某大型云计算公司确定了新的合作备忘录。

    评论： 1、与美团拟开展定制化合作，与某大型云计算公司确定了新合作备忘录，IDC业务增长可期

    根据公司新闻，O2O巨头美团拟对公司在京津冀地区的数据中心机房进行定制化租赁，定制机房将于明年上半年交付使用；同时与某大型云计算公司确定了新的合作备忘录，确定对京津冀地区的数据中心资源进行新的合作。

    我们预判以美团、字节跳动、快手、华为为代表的内容提供方将逐渐成为未来1-2年内的第三方IDC企业主力需求，且北方地区需求更加旺盛，北方核心地区IDC尤其是单点大规模IDC仍将维持供不应求的状态。公司机房目前大部分位于环京核心区域，且均为单点规模在一万个机柜以上的大型IDC，资源稀缺性显著，同时公司持续发力以美团为代表的大型企业，目前批发型中大客户占比达60%-70%，预计明年起公司IDC有望进入大投放新周期，未来成长动力十足。

    公司在京津冀、长三角核心区域自建IDC布局有序推进中：（一）京津冀地区：1）北京房山（规划1.2万个机柜）：一期项目目前完工进度已达到50%，预计2021年上半年可全部投放使用，二期项目目前已完成主体建筑建设工作，预计年内可完成验收，随后将开展机电设计安装工作；2）环京燕郊三四期（规划1.5-2万个机柜）：今年10月份完成了主体结构封顶，已进入装修和机电施工的环节，预计明年上半年可为客户提供服务，预计明年上半年开始可投入使用，截止目前，光环云谷三四期项目已被客户预定近一半机柜资源；3）天津宝坻（规划2-3万个机柜）：公司通过收购项目公司的方式取得天津宝坻地区368 亩工业用地，计划筹建宝坻云计算数据中心，目前该项目正在进行能耗指标的申请工作。

    （二）长三角经济示范区：1）上海嘉定（规划1万个机柜）：上海嘉定二期项目已获得3000"6KW个机柜的能耗指标，二期项目建筑工程已完成主体结构封顶，进入内部施工阶段。2）江苏昆山（规划约1.5万个机柜）：已完成方案设计及环评备案，目前正在进行项目能评及规划审批等相关工作。3）长沙项目（规划1.6万个机柜）：能评申报工作已接近尾声，预计明年上半年开工建设。

    2、IDC REITs加速成熟资产变现，开启价值重估，助力公司实现大扩张IDC属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，可帮助企业实现高增长，一般上架率到95%就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，但后续已无法实现太大增长。IDCREITs给了成熟项目很好的变现渠道，可以帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张，另外有望助力IDC企业实现价值重估。

    对于企业而言，IDC项目做REITs后可以将重资产业务从体内剥离，并通过代运营业务实现轻资产运营：1）资产端：资产、折旧摊销等均实现出表，有助于降低资金风险和财务成本，同时可以将商誉一并剥离，有助于提升整体资产质量；2）利润端：IDC企业对IDC项目尚持有不低于20%的股权，每年可以通过派息回收部分利润，另外还可以通过成立运营公司，获得代运营的利润。

    公司现有机房主要为自持物业模式，IDC客户结构多元化，满足发行IDC REITs的条件，目前公司正积极推进IDC REITs，对标新加坡KeppelDCREITs运行模式，IDC项目REITs后会享有IDC企业IDC资产优先购买权，有望推动IDC企业内部所有IDC资产的价值重估，估值有望与REITs估值趋同。

    3、大力布局京津冀、长三角地区核心地段，IDC龙头地位不断夯实北上广等骨干网核心节点城市拥有靠近客户、网络质量优质、人才丰富等优势，IDC需求旺盛，但土地和能耗指标有限，同时政策趋严，核心城市IDC稀缺性价值加剧。公司目前共有八大数据中心，建筑面积合计约38.38万平方米，整体设计机柜数总量约为5万个，主要位于北京和上海，稀缺性价值显著，议价能力较强，能力较强，同时IDC客户结构优质，高价值客户占比较高，盈利能力强劲。

    公司目前正在京津冀地区、上海及长三角地区IDC市场积极布局，公司规划2020-2025年，新建IDC项目设计容量达10万个，完善在津京冀、长三角、粤港澳大湾区等的布局，我们认为随着公司IDC项目的建设推进，公司龙头地位将进一步夯实，看好公司长期发展空间。

    4、大IT云化浪潮下的IDC王者，维持“强烈推荐-A”评级IDC底层逻辑为流量增长，5G时代超高清视频、物联网等应用将成为推动流量爆发的重要动力。公司在北京和上海等核心城市拥有大规模IDC布局，政策趋严下IDC稀缺性价值进一步凸显，IDC REITs有望助力公司在一线IDC市场实现新一轮快速扩张，坚定看好公司未来长期发展空间。

    国外云计算和IDC发展更成熟，外资主要使用EV/EBITDA对IDC企业进行估值，从EV/EBITDA来看，2020年全球主要IDC企业均值约为32，EBITDA增速均值约为10%，全球IDC龙头企业Equinix约为28倍，EBITDA增速约为9%，而公司2020年EV/EBITDA估值为22.3倍，低于行业平均水平，但公司EBITDA增速接近30%，高于全球平均水平，且我国云计算和IDC尚处于初期发展阶段，我们认为公司估值具备较大提升空间。

    预计公司2020-2022年净利润分别为9.24亿元、11.22亿元、13.89亿元，不考虑定增， 对应EPS分别为0.60元、0.73元、0.90元，对应PE为33.7倍、27.8倍、22.4倍，对应EV/EBITDA分别为22.3倍、19.2倍、16.3倍，维持“强烈推荐-A”评级。

    风险提示：IDC机房交付和销售进度低于预期；与AWS合作不顺利；增发尚待审批