一篇报告看懂一家房企系列(9)-金科股份深度报告：重仓成渝及长三角 拿地能级回升

　　公司总览。1）历史沿革。金科股份1998 年成立于重庆，2007 年开始全国化拓展，2011 年上市，2019 年全口径销售金额1860 亿元，排名前20。2）公司治理。公司实际控制人为黄红云先生，截至2020 年6月末合计控制公司股权31.04%。公司实行“集团+区域+城市”三级组织架构，区域层面包括重庆、华东等15 个区域公司。3）业务概览。

    　　公司以房地产开发为核心主业，2020H1 房地产开发、物业管理、新能源各占营业收入的93.0%、4.5%、1.0%。

    　　历史报表视角下的信用资质分析。1）从资产可持续来看，①存货方面，公司2019-2020H1 新增土储主要位于三四线、二线城市，占比分别为62.9%、37.0%；从区域来看主要聚焦成渝、长三角城市群；2020H1拿地强度上升至62.9%。②固定资产和投资性房地产方面，公司自持项目不多，截至2020H1（投资性房地产+固定资产投资）/总资产为4.7%。

    　　2）从广义负债可持续来看，①债务结构方面，公司融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率高于TOP50 房企中位，短债占比低于TOP50房企中位。②偿债能力方面，2020H1 公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.0 倍、128.0%、74.5%。③表外不确定性方面，公司少数股东权益占比高于TOP50 中位，其他应付款、其他应收款占比均低于TOP50 中位；2020H1 对外担保/净资产为22.6%。

    　　未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续：①拿地方面，公司今年拿地能级有所回升，仍集中于成渝和长三角，在滇黔、长江中游地区略有增大布局，三季度拿地强度为30.1%，较上半年回落16.7个百分点。③销售方面，1-10 月全口径销售金额同比上升26.7%；2020H1回款率97%，较2019 年提升10 个百分点。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-10 月美元债、公司债、ABS 等累计获得净融资25.4亿元，发行利率总体回落、久期总体拉长；3）公司治理可持续方面，2020 年4 月公司股东之一的天津聚金物业管理有限公司（实际控制人为孙宏斌先生）向广东弘敏企业管理咨询有限公司（实际控制人为车建新先生）转让持有的公司11%股权。多元化方面，物业管理板块相对城市，旗下金科服务2020 年10 月获准赴港上市。

    　　风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。