一篇报告看懂一家房企系列(9)-金科股份深度报告:重仓成渝及长三角 拿地能级回升

类别:债券 机构:安信证券股份有限公司 研究员:池光胜 日期:2020-11-11

  公司总览。1)历史沿革。金科股份1998 年成立于重庆,2007 年开始全国化拓展,2011 年上市,2019 年全口径销售金额1860 亿元,排名前20。2)公司治理。公司实际控制人为黄红云先生,截至2020 年6月末合计控制公司股权31.04%。公司实行“集团+区域+城市”三级组织架构,区域层面包括重庆、华东等15 个区域公司。3)业务概览。

      公司以房地产开发为核心主业,2020H1 房地产开发、物业管理、新能源各占营业收入的93.0%、4.5%、1.0%。

      历史报表视角下的信用资质分析。1)从资产可持续来看,①存货方面,公司2019-2020H1 新增土储主要位于三四线、二线城市,占比分别为62.9%、37.0%;从区域来看主要聚焦成渝、长三角城市群;2020H1拿地强度上升至62.9%。②固定资产和投资性房地产方面,公司自持项目不多,截至2020H1(投资性房地产+固定资产投资)/总资产为4.7%。

      2)从广义负债可持续来看,①债务结构方面,公司融资以银行贷款为主,有息负债抵质押率高于TOP50 房企中位,短债占比低于TOP50房企中位。②偿债能力方面,2020H1 公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.0 倍、128.0%、74.5%。③表外不确定性方面,公司少数股东权益占比高于TOP50 中位,其他应付款、其他应收款占比均低于TOP50 中位;2020H1 对外担保/净资产为22.6%。

      未来经营视角下的信用资质变化。1)未来资产可持续:①拿地方面,公司今年拿地能级有所回升,仍集中于成渝和长三角,在滇黔、长江中游地区略有增大布局,三季度拿地强度为30.1%,较上半年回落16.7个百分点。③销售方面,1-10 月全口径销售金额同比上升26.7%;2020H1回款率97%,较2019 年提升10 个百分点。2)广义负债可持续:公开市场融资顺畅,1-10 月美元债、公司债、ABS 等累计获得净融资25.4亿元,发行利率总体回落、久期总体拉长;3)公司治理可持续方面,2020 年4 月公司股东之一的天津聚金物业管理有限公司(实际控制人为孙宏斌先生)向广东弘敏企业管理咨询有限公司(实际控制人为车建新先生)转让持有的公司11%股权。多元化方面,物业管理板块相对城市,旗下金科服务2020 年10 月获准赴港上市。

      风险提示:数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。