保利地产(600048)跟踪报告：销售增长靓眼 三项指标健康

　　Q3以来销售增长靓眼，开工增速边际回升支撑后续供给弹性：2020Q1/Q2/Q3公司签约金额分别同比-35%/+7%/52%，10月单月签约金额同比+37%，由此带动1-10月签约金额同比+9%至4227亿元（签约面积同比+11%，签约均价同比-2%），2020Q1/Q2/Q3公司新开工面积分别同比-21%/+10%/+25%，1-9月新开工面积同比+4%至3939万方。新开工增速边际持续回升，反映了公司较强的周转-去化意愿，预计后续供给端仍可支持销售稳健增长。

    　　1-10月投资力度总体平稳，拿地持续聚焦高能级城市：10月公司新增土储208万方，对应总地价125亿元，拿地力度较8、9月有所回落，但明显高于去年同期水平。1-10月公司新增土储2190万方，同比+32%；总地价1439亿元，同比+33%；按金额权益比例约68%，略低于2019年全年水平（约70%）；拿地面积/销售面积约77%（2019年全年约86%），拿地金额/销售金额约34%（与2019年全年持平）。从结构来看，1-10月新增土储总建面中一二线、长三角及粤港澳三四线、其他三四线城市占比分别为51%，18%、31%，总地价占比分别为73%，16%11%

    　　竣工意愿相对积极，业绩平稳增长具备基础：1-9月公司营收、归母净利润分别同比+5%、+3%，其中Q3单季度营收、同比+8%，+7%。受结转结构影响，1-9月公司综合毛利率同比-1.9pc至34%，扣税后毛利率同比-0.9pc至26.8%，合联营企业投资收益同比+45%至21亿元。截止2020Q3，公司合同负债（含预收账款）约3800亿元，较年初+16%，相对于我们预测的2020年营收约1.3倍。2020年公司计划竣工面积同比增长14%至3400万方，1-9月竣工面积同比+28%，其中Q3单季度同比+78%。

    　　三项财务指标均处健康区间：1-9月，公司销售回款3317亿元，回款率维持在90.3%，截止2020Q3，公司总有息负债规模较年初增长12%，净负债率约71%（计入永续债后约86%），现金短债比约1.91，剔除预收账款后的资产负债率67%。公司三项指标均符合融资新政要求，长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势，也使得后续补货可以更加灵活。

    　　估值与评级：公司销售持续修复，结算基础扎实，竣工意愿积极，维持2020-2022年预测EPS分别为2.64.3.05，3.43元，当前股价对应预测PE分别为6.15.3，4.7倍，对应预测股息率分别为5.7%6.6%、7.4%，公司储备相对充足，信用优势明显，经营动能较强。综合考虑维持目标价20.60元，相对于2021年预测PE约6.8倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：公司项目竣工交付进度不及预期；主要布局城市推盘销售不及预期。