金科股份(000656)：业绩稳增、销售快增 物业上市临近

　　3Q20 业绩同比+11%、预收款高覆盖，股东结构多元稳固3Q20，公司营收477.3 亿元，同比+10.5%；归母净利润44.37 亿元，同比+11.5%；扣非后归母净利润40.68 亿元，同比+0.6%；基本每股收益0.83 元，同比+12.2%；净资产收益率为15.4%，同比-1.6pct；毛利率和归母净利率为25.2%和9.3%，同比分别-4.9pct 和+0.1pct；三费费率为8.9%，同比-1.0pct。2020Q3 末，公司预收款达1,539 亿元，较20H1 末+10%，可覆盖19 年地产营收2.4 倍，有望助力公司业绩持续高增。公司股东结构稳固且多元化，报告期末，金科控股及其一致行动人、红星集团、阳光保险、香港中央结算公司、员工持股计划分别持股比例达29.98%、11.00%、4.98%、4.44%、4.14%。

    　　3Q20 销售额同比+17%、逆市快增，拿地积极，20 年销售额计划同比+18%3Q20，公司销售金额1,473 亿元，同比+17%，实现逆市增长，全年销售目标完成率达67%；销售面积1,421 万平米，同比+14%；销售均价1.04 万元/平米，同比+3%。3Q20，公司拿地金额达740 亿元，权益拿地金额433 亿元，新增计容建面1,995 万平米，拿地/销售金额比50%、拿地/销售面积比140%，拿地积极，拿地均价3,709 元/平米，拿地均价/销售均价比36%。截至20H1 末，公司总可售面积超7,400 万方，同比+32%，相当于2019 年销售的4.1 倍，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。2020 年销售目标2,200亿元、同比+18%，计划新开工3,600 万平、同比+14%，估算计划竣工2,076万平，同比+72%，显示公司销售和业绩均更具弹性。

    　　金科智慧服务通过港交所聆讯，物管高成长新星起航，望增厚公司市值20Q3 末，资产负债率、净负债率分别为83.7%、112.2%，分别同比-0.2、-32.1pct，分别较20H1 末-0.3、-12.4pct；今年以来，中诚信、联合评级、大公国际相继上调公司债券信用评级至AAA。作为“四位一体”协同发展战略的重要组成，近期金科智慧服务通过港交所聆讯。据金科智慧服务招股书数据，19 年末，金科服务在管面积约为1.21 亿平米，同比+34%；合同面积约为2.49 亿平米，同比+31%；合约面积/在管面积达2.06 倍；19 年，金科服务营收23.3 亿元，同比+52.8%；归母净利润3.6 亿元，同比+123.5%。20H1，金科服务营收同比+36%；净利润同比+80%。考虑到金科服务高成长性，分拆上市后有望获得主流物管公司高估值溢价，并有望增厚金科股份市值。

    　　投资建议：业绩稳增、销售快增，物业上市临近，维持“强推”评级16 年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，目前公司正值业绩释放期。此外，金科服务上市在即，优质物管价值料将逐步体现。考虑到疫情影响公司结算节奏，我们下调2020-22 年每股收益预测分别至1.31、1.65、1.97 元（原预测值为1.35、1.69、2.10 元），维持目标价13.00 元，对应20/21 年PE 为9.9/7.9 倍，维持“强推”评级。

    　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧