内地房地产行业周度观察：十四五规划中的楼市发展密码

　　专题研究：

    　　“十四五”的整体环境有何变化？顶层对经济和房地产行业的提法有何种变化？“十四五”发展规划中蕴藏了哪些行业机会？

    　　发展机遇及挑战呈现新变化，经济发展更注重质量及科技创新。当前国际形势环境更为复杂、产业变革深入发展、新冠疫情冲击严重，在此背景下，“十四五”的破局之道和战略重点方才发生了相应的变化。本次会议公报中未提及经济发展速度、更强调发展质量，并进一步强调了科技创新在经济发展战略中的地位，首次提出“把科技自立自强作为国家发展的战略支撑”。

    　　行业基调料将平稳，房企或需把握区域布局及商业模式的双重机遇。高质量发展更需房价、房租等作为成本要素需维持在较为稳定的水平，房地产行业基调料将维持平稳。在此环境下，房企或需把握以下新机遇：1）区域布局：新兴产业或需经历较长时间的研发和试错方能成功步入发展阶段，地方政府在产业发展初期的支持至关重要，在新兴产业招商引资方面更为突出的城市或更大有可为。2）商业模式：具备优秀产业导入和城市运营能力的房企或能够更顺畅地以合理价格获取优质土地资源，保障规模增长和利润增厚。

    　　区域协调发展更侧重空间协同，城市群发展逻辑延续。“十三五”区域协调发展的表述更侧重于城乡之间，本次会议则更强调空间布局即各城市之间的协调发展，与近年来的城市群发展逻辑相符。从产业发展、人口迁移和土地供应情况看，行业发展空间将进一步向二线及都市圈城市转移。

    　　老龄化应对定位提升，房企与地方政府共同提供老龄化解决方案或将带来发展良机。此次会议对老龄化的应对定位明显提升，由“行动”上升至“国家战略”；提及的段落亦发生了变化，侧重点由前次的“人口发展战略”、放开二胎等转移至“社会保障体系”、“健康中国建设”等，或反映出“十四五”时期社会和各级政府将承担更多养老责任。在此趋势下，房企的产品类别或更需迭代，通过引入养老产业建设综合项目等模式或将推动政企共赢。

    　　数据要点：

    　　截至10 月30 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比下降6%，2020 年累计成交面积同比下降1%。

    　　截至10 月30 日，本周11 个主要城市可售面积（库存）环比基本持平；平均去化周期11.4 个月，平均环比上升7%。

    　　截至10 月30 日，本周15 个主要城市二手房交易建面环比下降2%，2020 年累计交易面积同比下降2%。

    　　投资建议:

    　　10 月行业销售增速较上月略有放缓，但累计销售增速继续提升，行业基本面仍保持回暖态势。十九届五中全会公报更强调经济增长质量而非速度，并强化了空间布局协调发展的相关表述，或将为行业发展带来一定机遇。维持行业“强于大市”评级。