世茂股份(600823)：浩然入世 风华正茂

投资要点：

    公司属世茂集团旗下综合商业地产平台。公司定位为综合商业地产的专业化销售和运营龙头企业。公司直接控股股东是控股43.37%的峰盈国际，间接控股股东是世茂集团（00813.HK，主要发展大型综合房地产项目），许荣茂先生间接控股公司比例合计达41.54%。大股东世茂集团目前开发规模为房地产行业前10 企业，具备丰富开发经验和较强经营实力。

    布局一二线核心城市，财务结构、土储优势明显。1）公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构和“租售并举、多元协同”的商业模式，涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资，包括商业（商业地产和世茂广场）、住宅等多个业态。公司在全国30 多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2）1H2020 公司整体平均融资成本控制在5.46%，资产负债率及剔除预收款后的资产负债率分别保持在63.6%和61.0%，有息负债长期低于30%。3）1H2020 公司房地产储备项目中在建和拟建项目建筑面积合计2022 万平，权益建面合计1008 万平。

    五年发展战略：“千亿 600823”，以“成为有独特影响力的商业地产运营商”

    为愿景。1）公司计划至2024 年销售签约达到1000 亿元，权益后销售签约力争达到600 亿元以上。2）希望五年后，公司在国内商业地产领域有能力跻身行业前十，轻资产商管平台能运营管理超过100 个项目。3）《公司2020年中期业绩发布会召开情况的公告》披露，公司今年的签约目标是270 亿元，要达成千亿的销售目标，未来5 年的年化增长约40%左右。

    投资建议。布局一二线城市，打造商业地产龙头，“优于大市”评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司坚持招拍挂与收并购相结合的多元拿地方式，聚焦长三角、环渤海、福建及大湾区经济发达的一二线城市及强三四线城市。

    截止1H2020 报告期末，公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积1899 万平方米。考虑到公司“计划到2024 年，公司销售签约将达1000 亿元，年复合增长率约40%”，我们预计公司2020-2022 年EPS 将是0.65 元、0.84 元和1.18 元，参考可比公司的动态PEG 估值为0.63 倍，我们给予公司2020年动态PEG 估值区间0.45-0.5 倍，公司未来三年的归母净利润复合增速为22.24%，由此对应的公司合理价值区间为6.51-7.23 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。