万科A(000002)10月销售数据点评:销售进度持续推进 拿地力度较上半年有所提升

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚/张春娥 日期:2020-11-07

事件:公司公告10 月经营简况,10 月实现合同销售金额523.1 亿元,YOY+20.59%,实现合同销售面积366.0 万方,YOY+34.91%;1-10 月累计合同销售金额5450.7 亿元,YOY+5.03%,累计合同销售面积3630.8 万方,YOY+8.94%。

    销售金额同比增长超20%,销售完成度较高

    10 月实现合同销售金额523.1 亿元,YOY+20.59%,环比-4.09%;实现合同销售面积366.0 万方,YOY+34.91%,环比-1.35%;对应销售均价14292 元/平米,YOY-10.62%,环比上月收缩408 元/平米。1-10 月累计合同销售金额5450.7 亿元,YOY+5.03%,较上月增速提升1.42pct;累计合同销售面积3630.8 万方,YOY+8.94%,较上月提升2.30pct,对应销售均价15012 元/平米,YOY-3.59%。公司10 月销售金额实现超20%同比增长,但10 月环比继续走弱,整体量价齐跌;1-10 月累计销售金额已完成上年全年的86.4%,完成率较高。

    单月新增项目以二线城市为主,累计权益比例有所回落10 月新增项目13 个,分别为唐山(+3)、杭州(+2)、三亚(+2)、南京(+1)、无锡、徐州、嘉兴、哈尔滨、兰州,以总地价口径计算,按城市能级划分,二线城市:三线城市=86%:

    14%,按经济圈划分,长三角:环渤海:其他=73%:12%:15%,按区域划分,华东:

    华北:西北:东北:华南=73%:12%:7%:6%:1%。单月新增区域以华东二线城市为主,城市圈分布上以长三角及环渤海为主。

    10 月新增项目占地面积83.0 万方(YOY-65%),新增规划建面195.4 万方(YOY-61%),总地价168.0 亿元(YOY-18%);对应权益建面119.9 万方(YOY-68%),权益地价110.8亿元(YOY-29%)。1-10 月累计新增项目117 个,新增占地面积991.0 万方(YOY-39%),新增规划建面2076.1 万方(YOY-41%),总地价1335.6 亿元(YOY-37%);对应权益建面1366.6 万方(YOY-49%),权益地价889.9 亿元(YOY-45%)。

    以建面、价款口径看,单月权益比例分别为61.4%、66.0%,累计权益比例分别为65.8%、66.6%,均低于19 年全年的72.6%、75.0%。

    拿地力度整体较上半年有所提升

    10 月单月拿地力度、权益拿地力度分别为32.1%、21.2%,较9 月拿地力度分别收缩0.1pct、3.1pct。1-10 月累计拿地力度、权益拿地力度分别为24.5%、16.3%,较上半年的拿地力度(16.4%)、权益拿地力度(9.7%)有所提升,但相比于19 年全年拿地力度36.7%、权益拿地力度27.6%仍较弱。10 月新增楼面价8598 元/平米,较9 月提升2556 元/平米,楼面价/销售均价为60.2%,较9 月提升19.1pct,主要由于新增项目的城市布局差异所致。

    1-10 月累计楼面价6433 元/平米,累计楼面价/销售均价为42.9%,略高19 年全年39.0%的水平。

    投资建议:公司10 月销售金额同比增长超20%,1-10 月累计销售金额已完成上年全年的86.4%,完成率较高,单月新增项目以华东二线城市为主,拿地力度整体较上半年有所提升,累计楼面价/销售均价相对稳定。我们预计公司20-22 年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7 亿元,对应EPS 为3.70、4.10 和4.55 元,对应PE 为7.58、6.83 和6.16,维持“买入”评级。

    风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动