保利地产(600048)公司动态点评：业绩稳增、拿地积极、销售加速

　　事件：10 月29 日，保利地产发布2020 年三季报，前三季度公司实现营业收入1174.04 亿元，同比增长5.02%；实现归母净利润132.04 亿元，同比增长2.88%；实现基本每股收益1.11 元，较上年同期增长2.86%。

    　　业绩平稳增长，管理效率提升：2020 年前三季度公司业绩实现平稳增长，毛利率34.02%，受结转结构影响同比下降1.87pct；报告期内公司管理效率提升，三项费用率均有下降，2020 年前三季度期间费用率8.30%，较上年同期下降0.61pct。随着合作项目增多并进入结转期，公司实现投资收益 24.91 亿元，同比高速增长 54.82%。前三季度归母净利率11.2%，基本与去年同期持平。截至报告期末，公司拥有预收账款及合同负债合计3801.10 亿元，覆盖上年营收1.61 倍，未来结算确定性较高。

    　　净负债率70.9%，财务结构稳健：负债方面，三季度末公司剔除预收账款后的资产负债率65.6%，同比下降0.9pct；净负债率70.9%，同比下降11.4pct，财务表现稳健。具体来看，上半年末公司有息负债总额3020.6亿元，其中短期有息负债642.1 亿元，占比21.3%，货币资金1226.4 亿元，货币覆盖短期有息负债1.91 倍。近期公司成功发行7 亿元及16.1 亿元公司债，融资成本低至3.72%及4.18%，央企融资优势凸显。

    　　第三季度销售亮眼，竣工明显加速：销售方面，2020 年前三季度公司累计实现销售额3673.78 亿元，销售面积2444.06 万平方米，分别同比增长5.94%和6.55%，其中第三季度分别同比增长51.72%和44.81%，销售明显加速。对应销售均价15031 元/平方米，实现销售回笼资金3317.42 亿元，回笼率达90.3%，继续维持在90%以上。开竣工方面，公司前三季度实现新开工面积3839 万方，同比增长4.4%，完成全年计划的89.27%；竣工面积2203 万方，同比大幅增长27.9%，完成全年计划的64.79%，竣工亦明显加速，助力公司全年业绩提升。

    　　拿地态度积极，聚焦核心城市：前三季度公司新拓展项目88 个，对应新增容积率面积1982 万平方米，同比增长32.8%，拿地面积占比销售面积81.1%，拿地态度积极；总获取成本1314 亿元，同比增长31.9%；拿地均价6630 元/平方米，占比当期销售均价35.8%。新获项目中，38 个核心城市拓展金额占比达 83%，继续聚焦核心城市及重点城市群。截至目前，公司共有在建拟建项目714 个，对应在建面积14021 万方，待开发面积7075 万方，在手项目充足。

    　　投资建议：前三季度公司业绩平稳增长，三季度销售明显加速，预计全年销售稳健增长。此外，公司作为央企资本结构稳定，融资优势凸显。同时公司竣工明显加速，助力全年业绩提升，我们预计公司20~22 年归母净利润分别为309.23、364.58 及434.58 亿元，同比增长10.6%，17.9%及19.2%，对应PE 6.06、5.11、4.29 倍，维持公司“推荐”评级。

    　　风险提示：疫情发展超出预期，房产税出台超预期，房企融资超预期收紧，公司销售结算增长不及预期。