万科A(000002):销售回升 拿地谨慎 全年业绩有支撑

类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南/王梦恺 日期:2020-11-06

  10月销售增速维持较高水平:2020Q3公司销售面积、销售金额分别同比增长30%,22%,10月公司继续维持了较高的销售增速,单月销售面积、销售金额分别同比增长35%21%,1-10月,公司实现销售面积3631万方,同比增长9%;销售金额5451亿元,同比增长5%;销售均价15012元/平方米,同比下降4%。土地投资偏谨慎,期待年末补货力度回升:1-10月公司新增土储2076万方,同比下降41%;新增总地价1372亿元,同比下降35%;按金额计算权益比例约65%,(2019年全年约70%);拿地面积/销售面积约57%(2019年全年约90%),拿地金额/销售金额约25%(2019年全年约35%)。截止2020Q3,公司规划中项目建面较年初下降16%至4521万方,在建项目建面较年初增加10%至11291万方,总土储约1.58亿方,权益比例较年初微降2pc至59%。

      公司土地投资偏谨慎,1-10月拿地去化的缺口扩张至1555万方,待开发面积下降或对短期供货弹性造成一定制约。目前土地市场热度回落,公司现金储备充足,且财务指标安全边际高(截止2020Q3,货币资金约1731亿元,净负债率约28%,现金短债比约2倍),期待年末可以积极把握拿地窗口期。

      表内已售未结近7250亿元,可以支持短期内业绩稳健增长:1-9月,公司营收同比增长8%,归母净利润同比增长9%,其中Q3单季度营收同比增长12%,归母净利润同比增长15%,1-9月公司综合毛利率同比6.1pc至29.9%,扣税后毛利率同比-4.1pc至23.1%,表内结算均价同比下降9.4%至12401元/平方米,对比2017-2019年、2020Q1-3销售均价分别为14739、15032,15341,15012元/平方米,表明低均价项目集中交付一定程度上拖累了表内结算毛利率。1-9月合联营企业投资收益同比+110%至23亿元,表外项目利润贡献占比持续提升。

      截止2020Q3,公司表内已售未结7249亿元,较年初增长19%,相对于我们预测的2020年结算金额约2.1倍。考虑到公司2020年计划竣工面积同比增长10%,1-9月竣工面积同比增长10%,其中Q3单季度竣工面积同比增长26%,我们认为公司短期内业绩稳健增长具备支撑。

      估值与评级:我们维持公司2020-2022年预测EPS分别为3.79,4.29,4.72元。当前A股股价对应2020-2022年预测PE分别为7.7,6.8、6.2倍,对应股息率分别为3.8%4.3%,4.8%。当前H股股价对应2020-2022年预测PE分别为6.1,5.4,4.9倍,对应股息率分别为4.9%,5.5%,6.1%。公司地产基本盘保持稳健的经营策略,行业融资收紧下信用优势持续凸显,新业务收入规模基本成型,长期价值逐步显现。综合考虑维持A股和H股“买入”评级。

      风险提示:土地投资规模不及预期;项目结算进度不及预期。