保利地产(600048)：业绩实现平稳增长 三大红线指标均保持健康水平

　　事件：公司公告2020 年前三季度业绩，2020 年前三季度公司实现营业收入1174.8 亿元，YOY+5.1%；实现归母净利润132.0 亿元，YOY+2.9%；实现基本每股收益1.11 元/股，YOY+2.8%。

    　　三季度营收及归母净利润增速有所提升：期内公司实现营业收入1174.8 亿元，YOY+5.1%，较上年同期收缩12.7pct；实现归母净利润132.0 亿元，YOY+2.9%，较上年同期收缩30.9pct。分季度来看，Q1、Q2、Q3 分别实现营收238.4、498.7、437.8 亿元，对应增速分别为+5.5%、+2.7%、+7.6%；分别实现归母净利润23.8、77.4、30.8 亿元，对应增速分别为+2.6%、+1.4%、+7.0%，整体来看，公司季度间表现较为稳定，疫情后公司加快竣工交付，第三季度营收及归母净利润增速相较于前两个季度均有所提升。期内公司营收、归母净利润实现平稳增长，归母净利率较上年同期略有下降0.2pct 至11.2%，其中：

    　　1）期内毛利率有所下滑：期内公司毛利率下滑1.9pct 至34.0%，毛利率收缩拖累归母净利润约22.0 亿元，剔除税金、期间费用、所得税后，合理归母影响约17.4 亿元。从季度表现来看，Q1、Q2、Q3 毛利率分别为39.8%、33.7%、31.1%，同比收缩0.04pct、收缩6.0pct、提升2.0pct，二季度毛利率下滑拖累前三季度表现。

    　　2）营业税金及附加/营收比例较上年同期收缩1.0pct 至7.2%；3）期间费用率优化：期内公司期间费用率整体收缩0.6pct 至8.3%，三费率的压缩缓解了毛利率下滑对期内利润的影响，其中销售费率、管理费率、财务费率分别为2.8%、2.7%、2.8%，较上年同期分别收缩0.3pct、收缩0.1pct、收缩0.3pct。

    　　三大红线指标均保持健康水平：期末公司有息负债规模3020.6 亿元，较上年末增加11.9%，债务指标上看，期末公司资产负债率77.9%，较上年末提升0.2pct，剔除合同负债的资产负债率67.0%，较上年末收缩0.4pct；期末净负债率70.9%，较上年末提升14.0pct，一年内到期债务占比21.3%，较上年末收缩3.3pct，公司在手现金1226.4 亿元，现金短债比1.91，期内公司三大红线指标均保持健康水平。

    　　销售进度持续推进，补货意愿充足：公司前三季度实现合同销售金额3673.8 亿元，YOY+5.94%；实现销售面积2444.1 万方，YOY+6.55%；销售均价15031 元/平米，YOY-0.57%，累计销售金额已完成上年全年的79.5%，完成率较高。前三季度获取项目规划建面1981.72 万方（YOY+33%），总地价1313.96 亿元（YOY+32%），以总地价口径计算，新增项目中按城市等级划分，一线城市：二线城市：三四线城市＝22%：66%：12%，按经济圈划分，环渤海：珠三角：中西部：长三角：海峡西岸：其他＝27%：21%：20%：

    　　17%：9%：5%。权益口径看，权益规划建面1416.10 万方（YOY+23%），权益地价906.45亿元（YOY+19%），以建面、价款口径下，权益比例分别为71.46%、68.99%，略低于19 年全年拿地权益比72.08%、69.52%。前三季度拿地力度35.77%，高于19 年全年拿地力度（33.66%），新增项目楼面价6630 元/平米，楼面价/销售均价44.11%，高于19 年整体楼面价/销售均价（39.21%）的水平。

    　　投资建议：公司前三季度营收、归母净利润实现平稳增长，三大红线指标均保持健康水平，二季度以来，销售节奏明显加快，累计销售金额已完成上年全年的79.5%，完成率较高。公司拿地意愿充足，补货积极，项目资源丰富且优质，为公司长足发展奠定坚实基础。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为352、432、516 亿，对应EPS 分别为2.94、3.61、4.31 元，对应PE 分别为5.36X、4.36X、3.66X 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动