万科A(000002):销售增速由负转正 物业公司更名彰显雄心

类别:公司 机构:西南证券股份有限公司 研究员:沈猛 日期:2020-11-04

  业绩总结:2020Q1-Q3 公司实现营业收入2414.9亿元(+7.9%),其中,房地产开发业务收入为2139.1 亿元(+7.4%),占总营收的88.6%;实现归母净利润198.6 亿元(+8.9%),其中,公司2020Q3 单季营收达951.4 亿元(+12.5%),单季归母净利润达73.6 亿元(+14.9%)。2020Q1-Q3 房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率为22.9%。

      累计合同销售额增速由负转正,土地储备维持合适比例。随着国内疫情平复,公司2020Q3 单季合同销售额达1722.8 亿元(+21.7%),单季合同销售面积达1187.9 万平方米(+30.3%);2020Q1-Q3 累计实现合同销售额4927.6 亿元,同比增长3.6%,增速由负转正,2020Q1-Q3 累计实现合同销售面积3264.8 万平方米,同比增长6.6%。拿地方面,2020Q3 新增开发项目46 个,总规划建筑面积约851.3 万平方米,截止2020 年9 月30 日,公司在建项目总建面约11291万平方米,规划中总建面约4521.2 万平方米,土储维持合适比例。

      多元业务经营能力不断提升。1)物业服务:在武汉市江汉区、郑州市二七区引入城市空间整合服务,并正式推出以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”,万科物业更名为万科云空间科技服务股份有限公司,象征着公司对于科技的重视以及更长远和广阔的公司愿景。2)长租公寓:2020Q3 新开业0.85 万间,截止2020 年9 月30 日,万科泊寓累计开业13.58 万间,成熟期项目出租率达95.3%。3)商业运营:印力自营方面,8 月上海南翔印象城MEGA 开业,开业首月总客流突破300 万人次;管理输出方面,2020Q3 新获上海维璟广场、漕河泾等重要项目。4)物流仓储:2020Q3 万纬物流新获取项目4 个,截止2020年9 月30 日,公司物流仓储服务业务总建筑面积达1106 万平方米。

      财务、资金状况持续稳健。截止2020 年9 月30 日,公司剔除预收账款后的资产负债率为74.2%,较2019 年底下降2.3pp,公司净负债率为27.6%,较2019年底下降6.2pp,公司持有货币资金1730.5 亿元,短期借款和一年内到期有息负债共850.7 亿元,现金短债比为2.03x。

      盈利预测与投资建议:预计公司2020-2022 年实现的EPS 分别为4.00 元、4.45元、5.00 元,考虑到公司地产主业稳健且新业务全面崛起,维持“买入”评级,目标价39.30 元不变。

      风险提示:地产销售回款不及预期;竣工交付不及预期;物业上市不及预期等。