万科A(000002)2020年三季报点评：三季度业绩好于预期 净负债率保持低位
事件：公司公告2020 年前三季度业绩，2020 年前三季度公司实现营业收入2414.91 亿元，YOY+7.85%；实现归母净利润198.63 亿元，YOY+8.89%；实现基本每股收益1.741 元/股，YOY+ 6.77%
三季度业绩好于预期：期内公司实现营业收入2414.9 亿元，YOY+7.85%，较半年度增速提升2.80pct；归母净利润198.6 亿元，YOY+8.89%，较半年度增速提升3.27pct。分季度看，Q1、Q2、Q3 分别实现营收477.7 亿元、985.8 亿元、951.42 亿元，对应增速分别为-1.2%、+8.4%、+12.5%；分别实现归母净利润12.5、112.6、73.6 亿元，对应增速分别为+11.5%、+5.0%、+14.9%，三季度归母净利润增速接近15%的增长，表现好于预期。
归母净利率维持稳定：期内公司实现毛利率29.94 %，较上年同期收缩6.05pct，较半年度毛利率收缩1.87pct；实现净利率12.45%，较上年同期收缩0.32pct，较半年度水平收缩0.28pct；实现归母净利率8.23%，较上年同期微升0.08pct，较半年度收缩0.32pct。期内公司毛利率有所下滑，主要源于结转项目毛利率水平下滑所致，期内开发业务毛利率为22.9%，较上年同期的27.6%收缩4.7pct；考虑到当期结算项目受限价叠加高地价影响，我们认为短期内毛利率水平或将持续收缩。期内毛利率虽收缩6.05pct，但归母净利率基本保持稳定，主要源于：1）投资收益的增长，期内投资收益45.02 亿元，YOY+132.9%，较上年同期提升160.01pct；2）期内无项目计提资产减值损失，这部分较上年同期相比改善约16.49 亿元；3）费用端的改善，三费率整体为7.31%，较上年同期改善约0.74pct，其中销售费率、管理费率、财务费率分别为2.40%、2.92%、1.99%，较上年同期分别提升0.03pct、收缩0.61pct、收缩0.17pct。4）少数股东损益比有所回落，期末公司少数股东损益比33.95%，较上年同期收缩2.25pct。
净负债率保持低位：期末公司有息负债规模约2558 亿元，其中短期债务：长期债务为33%:67%，债务指标表现上，期末净负债率27.6%，较半年度水平略提0.6pct。资产负债率为83.32%，较上年同期收缩1.74pct，其中扣除合同负债的资产负债率为74.22%，较上年同期收缩2.49pct；期末公司在手现金1730.5 亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债（850.7 亿元），货币资金/短债为2.03X，短期偿债能力较强。
资源补充以一二线为主：前三季度实现销售金额4927.6 亿元，YOY+3.61%；销售面积3264.8 万方，YOY+6.64%；销售均价15093.1 元/平米；累计销售金额已完成上年全年的78.11%，完成率较高。前三季度新增建面1880.7 万方（YOY-38.3%），地价款1167.6亿元（YOY-39.1%）；权益建面1246.7 万方（YOY-45.6%），权益地价款779.0 亿元（YOY-47.3%）。以建面、价款口径看，权益比例分别为66.3%、66.7%，低于19 年全年的72.6%、75.0%。从新增项目的城市能级看，总地价上，一二线：三四线为87%：13%，前三季度补货主要以一二线为主；以城市圈布局看，总地价珠三角：长三角：环渤海：中部：
西部：其他=22%：41%：14%：8%：10%：5%，期内补货以长三角、珠三角为主。前三季度拿地力度、权益拿地力度分别为23.7%、15.8%，拿地力度处于16 年来同期水平的低位；新增项目楼面价为6208.98 元/平米，楼面价/销售均价为41.1%，略高19 年全年39%的水平。（财报与月销口径上的差异源于项目时间点确认的差异，属正常现象）期末公司并表口径已售未结面积4913 万方，并表合同金额为7248.8 亿元，并表合同金额/上年营收为1.97X，业绩锁定率较高。期末在建总建面11291 万方，规划中建面4521.2万方，合计土储口径约为15812.2 万方，(土储口径-并表已售未结面积)/上年销售面积为2.65 年。1-9 月份新开工面积2830 万方，占全年开工计划的96.9%；竣工面积1804.6万方，占全年竣工计划的54.4%。
投资建议：公司三季度业绩好于预期，归母净利率维持稳定，财务稳健，净负债率保持低位，并表合同金额/上年营收为1.97X，业绩锁定率较高，预计公司20-22 年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7 亿元，对应PE 为7.45X、6.71X、6.05X，维持“买入”评级。
风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
