中南建设(000961):业绩高增长 债务结构持续优化

类别:公司 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:陈立 日期:2020-11-01

  事件:中南建设10 月29 日三季度报告,营业收入458.57 亿元,同比增长11.97%;前三季度归属于母公司所有者的净利润36.85 亿元,同比增长62.73%。

      地产销售复苏,低成本高质量拿地快速扩张

      1)三季度销售增速持续上升:2020 年第三季度,中南建设房地产业务销售面积461.3 万方,同比增长21.5%,相比第二季度提升8.6pct;销售额617 亿,同比增长26.5%,增速相比第二季度提升7.6pct。销售均价稳定,三季度为13377 元每平方米。受益于三季度市场复苏及公司推盘节奏加快,房地产业务增长明显。2)低成本拿地,高质量快速扩张:三季度新增项目合计建筑面积344 万方,前三季度累计新增项目建筑面积1033 万方,同比增长37.5%,平均拿地楼面价4800 元每平方米,相比去年全年5200 元每平方米的拿地均价小幅下行。公司快周转策略下,稳定的销售回款带来了充足的经营现金流,在融资环境收紧的背景下,较高的资金周转效率更加适合当前的政策环境,低成本拿地高质量扩张保证未来项目利润空间。

      业绩快速增长,表外项目集中结算增厚业绩

      1)单季度业绩增长七成领跑行业:三季度,公司收入161.6 亿,小幅下滑8.3%,归母利润16.3 亿,同比增长71.7%,单季度业绩增速领先行业平均。利润增速大幅高于收入的主要原因在于单季度财务费用下降,同比下降79%,以及表外合作项目结算,投资收益大幅增长,同比增长1096%;2)降本增效,利润率持续改善:

      前三季度综合毛利率18.33%,相比2020年中期小幅上升1.05pct,净利润率8.86%,相比今年中期提升0.88pct;利润率水平改善主要由两方面原因,其一为公司降本增效策略不断降低费用化利息支出及管理费用占比,其二在于表外合作开发项目集中结算,前三季度带来投资收益21.03 亿,同比大幅增长462.5%,增厚净利润增长。

      债务结构稳定,经营性现金流收支管理良好

      1)负债结构稳定:2020 年三季度,中南建设扣除预收账款及合同负债后的资产负债率为82.5%,相比期初下降1.5pct;净负债率136%,相比起初下降32.4pct;现金短债比1.15,相比起初提升0.1。杠杆率稳步下降的同时,公司保持以销售回款支撑公司发展的内生增长战略,带动土地储备及销售规模的进一步良性扩张。2)现金流管理优异:2020 年三季度,中南建设经营性现金流入1074.7 亿,净经营性现金流入7.14,连续多年保持净经营现金流为正。公司拿地支出与销售回款相匹配,保持了良好的现金管理水平。

      投资建议: 中南建设是在长三角核心城市坚持快周转模式的成长型房企。土地储备集中在核心城市优质地段,在快周转战略下,公司完善的激励机制将企业员工与公司成绩绑定,周转速度进一步提升。在当前融资环境面临结构性收紧情况下,公司快周转策略主要以来商品房销售回款,现金流稳健,资本结构与负债成本不断改善。当前阶段处于公司业绩快速释放期,三季度利润增速显著高于行业平均水平。预计公司2020-2022 年EPS 为1.88、2.52 及2.94 元,对应当前PE 为4.79 倍、3.58 倍及3.07 倍,维持“买入”评级。

    风险提示:调控政策超预期收紧,融资环境超预期收紧。