万科A(000002):三季度结算略超预期

类别:公司 机构:国金证券股份有限公司 研究员:赵旭翔 日期:2020-10-30

事件

    10 月29 日晚间,万科发布2020 年三季度业绩,1-9 月实现累计营业收入2414.9 亿元,同比增长7.9%;权益净利润198.6 亿元,同比增长8.9%。

    点评

    Q3 结算略超预期;1-9 月结算平稳,营业利润率下降,净利率小幅下降,权益净利率基本持平,资债指标稳健,整体符合预期:①Q3 数据略超预期,实现双位数增长:单季度实现营收同比增长12.5%,权益净利润实现同比增长14.9%。②1-9 月结算整体符合预期,营收同比增长7.9%;权益净利润同比增长8.9%。③万科的营业利润率口径为扣除土地增值税口径,20 年1-9月营业利润率为22.9%,较去年同期下降4.9PCTs。但经过费用率控制,19年减值计提,所得税缓冲以及投资收益增长, 净利率较去年同期仅下降0.3PCTs。同时考虑到,20 年结算的项目权益比例较19 年同期高,所以20年1-9 月的权益净利率与19 年同期比基本持平,甚至略有上升。④随着土地市场降温,预计销售毛利率将企稳,但由于房价提升缓慢,其弹性也会变小。⑤分子分母剔除预收款的资产负债率为74.2%, 略超过红线标准(70%),但较20H1 下降1.3PCTs;净负债率为(27.6%)和现金短债比(2.03)均在红线内,总体上资债指标稳健,呈现优化改善趋势。

    销售规模和投资强度稳步提升,主观上进入更加积极的销售和拿地周期:①万科1-9 月实现累计合同销售金额 4728 亿元,同比增长3.6%,市占率为4.3%,较19 年提升0.3PCTs。②获取新项目101 个,其中Q3 拿地积极,新增项目46 个,拿地强度为37.3%,较Q2 边际提升14%,表明万科主观上更加重视规模。我们预计其2023 年能达到9000 亿元合同销售额规模。

    物业行业地位第一,持有型业务经营能力不断提升,数据披露透明度提高。

    投资建议

    在调控加强的背景下,行业弹性变小,但行业风险因此大幅降低,同时考虑到万科开发业务主观上更加重视规模提升,万科物业一哥地位,持有型物业营运能力不断提升,我们认为其估值会持续提升。暂不上调盈利预测,维持对万科2020-2022 年EPS 的预测,分别为3.71/4.09/4.48 元。维持37.08元目标价,目前股价明显低估,重申“买入”评级。

    风险提示

    行业销售出现明显下降;融资调控强于预期;万科拿地强度低于预期。