万科A(000002)：业绩稳健增长 债务结构优化

　　投资要点

    　　事项：

    　　公司公布2020年三季报，前三季度实现营收2414.9亿元，同比增7.9%，归母净利润198.6亿元，同比增8.9%，对应EPS为1.741元/股，符合市场预期。

    　　平安观点：

    　　业绩稳健增长，未结资源充足。公司前三季度营收同比增长7.9%，归母净利润增长8.9%；扣非后归母净利润同比增长3.9%。受结算结构及限价影响，期内整体毛利率同比下降6.1 个百分点至29.9%。疫情影响下竣工节奏有所放缓，期内竣工面积1805 万平，同比增长10%，完成全年目标54%。由于销售金额远大于同期结算，期末集团并表已售未结资源达7248.8 亿元，较上年末增长19.0%，为未来业绩释放奠定基础。

    　　单季销售快速回升，新开工完成度高。前三季度公司实现销售金额4927.6亿元，同比增长3.6%；销售面积3264.8 万平米，同比增长6.6%；销售均价15093 元/平，较2019 年全年下降1.6%。其中三季度实现销售额1722.8 亿、销售面积1187.9 万平，同比增21.7%和30.3%。前三季度新开工面积2830 万平方米，同比减少12.7%，完成全年计划96.9%(2019年同期为89.9%)。

    　　下半年拿地趋于积极，土储相对充足。随着行业金融监管趋严，土地市场逐步降温，公司积极把握拿地契机，三季度新增土储建面851.3 万平，拿地销售面积比72%，较上半年47%明显提升。前三季度累计新增土储1832万平，拿地销售面积比56%，较2019 年全年下降34 个百分点；平均楼面地价6573 元/平，地价房价比43.5%，较2019 年全年上升2.8 个百分点。期末在建及规划建设项目面积（剔除已售未结）约1.1 亿平米，可保障未来2-3 年销售。

    　　在手现金充足，债务结构优化。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造，不断提高资金管理的计划性和精细度。期内实现经营性现金净流入333.8亿元，期末在手现金1730.5 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和850.7 亿元；有息负债占总资产的比例为14.1%，且有息负债中66.8%为长期负债，债务结构持续优化；期末净负债率28.5%，较上年末下降5.4 个百分点，继续保持行业低位。

    　　多元化业务延续良好发展。物业方面，公司正式推出国内首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”，并试点发布城市服务智慧运营平台；租赁住宅方面，期内新开业0.85 万间，累计开业13.58万间，期末成熟期项目（开业半年及以上）出租率达95.3%；商业地产方面，印力集团荣获“2020中国商业地产领先品牌”称号，8 月上海南翔印象城MEGA 盛大开业，成为上海最大单体购物中心，开业首月总客流突破300 万人次；物流仓储方面，三季度新获取4 个项目，总建面32 万平，期末物流仓储服务业务总建筑面积约1106 万平。

    　　投资建议：维持原有盈利预测，预计2020-2022 年公司EPS 分别为3.96 元、4.56 元、5.20 元，当前股价对应PE 分别仅6.9 倍、6.0 倍和5.3 倍。短期来看，行业金融监管趋严背景下，公司财务结构稳健、融资成本占优，有望把握潜在的拿地窗口期、进一步提升市场份额；中长期来看，中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下，行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进，房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“强烈推荐”评级。

    　　风险提示：（1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，或令公司销售承压，同时开工进一步延期，也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响；（2）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；（3）2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率面临下滑风险。