房地产周报2020第43周：销售升幅回落 长效机制继续推进

　　地产板块下跌1.12%，于28 个行业中位列第9：本周大盘下跌1.53%，仅银行、汽车两行业录得正收益。房地产板块下跌1.12%，跑赢大盘，于28 个行业中位列第9，板块表现有所回升。估值方面，本周板块PE 估值下降至8.75X，PB 估值下降至1.33X。PE 及PB 估值相对全部A 股折价53%及32%，若剔除银行股折价分别为67%及48%，折价幅度维持历史高位。个股方面，本周板块涨幅前五为外高桥、京能置业、中房股份等，其中京能置业前9 月实现签约金额49.74 亿元 同比增4592.45%；跌幅前五为世联行、万通发展、宋都股份等，其中世联行前期涨幅较大本周回调，此外公司此前公告前三季度实现归母净利润亏损4500~9000 万元，同比转亏。本周主要公司表现分化，前期跌幅较大的大悦城本周微涨1.91%领跑，保利地产、阳光城紧随其后，涨幅分别为1.17%及0.56%，前期涨幅较大的世联行、招商积余跌幅靠前，分别下跌16.41%及7.97%。

    　　统计局发布行业前9 月数据、10 月房贷利率结束九连降、银保监会副主席周亮表示房地产过度金融化势头得到遏制、央行副行长潘功胜表示将进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制等：1）10 月19 日，国家统计局发布房地产行业前9 月数据，前9 月商品房销面及销额同比分别降1.8%及升3.7%，土地购置面积及成交价款同比分别为-2.9%/13.8%，新开工及竣工面积同比分别降3.4%/11.6%，到位资金累计增速继续提高1.4pct 至4.4%。详情请参考外发报告《投资继续改善，其余指标增速趋缓_国家统计局前9 月房地产行业数据点评》。2）融360 大数据研究院监测数据显示，2020 年10 月全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平，结束九连降。3）中国银保监会党委委员、副主席周亮在2020 年金融街论坛上表示，我国防范化解金融风险取得明显成效。其中，房地产过度金融化势头得到遏制。4）中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，目前正在根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价、稳预期”的需要，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。

    　　本周重点26 城新房成交同比继续上升，但升幅回落：成交上，本周重点26 城新房成交量同比继续上升，但升幅大幅回落，年初至今累计同比降3.2%，降幅继续收窄。本周重点一二三线中二线表现相对较弱，同环比下降，一三线均有上升，累计来看年初至今一二三线新房成交同比-0.2%/-7.2%/-1.2%，本周累计表现除重点二线外均继续改善。供给上，本周重点9 城新增供给同环比继续回升，年初至今新增供给累计同比升幅13.1%，升幅创年内新高。截至本周末狭义去化周期11.04 个月，去化周期继续回落。本周重点一二三线新增供给同环比均有提升，年初至今累计　　新增供给同比分别为15.9%/24.5%/1.3%，三线由负转正，二线与上周末持平。截止本周末一二三线去化周期8.05/8.72/10.70 个月，仅二线小幅扩大。

    　　维持推荐评级：9 月地产投资增速继续扩大，但销售、资金面升幅明显趋缓，拿地、开竣工表现较弱，可能一方面受融资新规的影响，另一方面随着需求集中释放市场自身逐步减弱。考虑到去年四季度基数不高，后续销售仍有望保持增长，全年销面增速预计将超出我们年中-4%的预期，在0%左右，随着前端数据减弱，地产投资增速可能逐步趋缓，预计全年也将好于我们年中4%的预期。政策面本周银保监会副主席周亮表示房地产过度金融化势头得到遏制；央行副行长潘功胜表示，目前正在根据防范房地产金融风险和“三稳”的需要，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制；地方上深圳北京继续出台偏紧的房地产调控政策，而武汉、南京分别出台了支持公积金及租房市场的政策。我们认为这个时点可以积极关注一下地产板块，一方面近期二级市场低估值板块表现有所起色，市场情绪可能有一些变化，而房地产板块估值处于历史低位，板块持仓也处于较低的位置，另一方面优质房企业绩逐步释放可能会催化一波估值修复行情，最后我们认为未来地产政策继续加码的可能性在减弱，近期地产偏紧政策的出台主要是在基本面表现亮眼、部分城市房价涨幅较快的背景下出现的，随着整体数据趋缓，政策进一步收紧的必要性和空间在减小。具体个股方面，建议精选业绩有保障、经营稳健的优质个股，1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的（合规要求部分公司无法覆盖）。

    　　风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期