房地产周报：新房销售韧性延续 土地溢价率边际下行

　　行业近况

    　　上周共34 城1披露周度销售数据，样本城市新房销售面积同比增长25%，月初至今累计同比增长19%。上周10 个重点城市新推房源套数延续同比下跌趋势，推盘去化率环比下降2 个百分点至58%。上周宅地成交面积同比大增91%，土地溢价率边际下行至12%；月初至今累计成交面积同比增长70%。10 月5 年期LPR、首套及二套房贷利率均保持平稳，分别为4.65%、5.24%和5.55%。

    　　评论

    　　10 月前四周新房销售面积同比增约两成。上周34 城新房销售面积同比增长25%（上上周+23%），其中超高/高能级城市同比增长23%（上上周+19%），中低能级城市同比增长33%（上上周+42%）。10 月前四周样本城市新房销售面积同比增长19%（9 月+12%），其中超高/高能级城市与中低能级城市分别同比增长18%和21%（9 月分别为+16%和-3%）。

    　　上周重点城市推盘量延续同比下跌趋势，推盘去化率边际回落。上周10 个重点城市共推出70 个项目，合计新推房源12927 套，同比下降26%（上上周-31%）；推盘去化率较上上周降低2 个百分点至58%，其中一线城市和二线城市的推盘去化率分别为65%和53%。10 月前四周新推房源同比下降21%（9 月-12%），平均推盘去化率为59%（9 月61%）。

    　　上周宅地成交面积同比继续高增，土地溢价率边际下行，流拍率边际上行。上周300 城居住用地成交面积同比增长91%（上上周+48%），平均溢价率为12%（上上周16%），平均流拍率提升至6.6%（上上周3.5%）。10 月前四周300 城宅地成交面积同比增长70%（9 月+32%），平均溢价率为13%（9 月15%），平均流拍率为3.9%（9 月2.4%）。

    　　10 月5 年期LPR、首套及二套房贷利率均保持平稳。10 月5 年期LPR 为4.65%，延续4 月以来的平稳态势。9 月全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%（分别较5 年期LPR 加点59BP 和90BP），环比上月均持平。

    　　估值与建议

    　　10 月前四周新房销售面积同比增约两成，居住用地成交量高增的同时土地溢价率持续下行，行业基本面指标表现平稳。我们认为投资者对政策端的担忧情绪已经比较充分的释放，双节前个别房企信用事件也已逐步被市场消化，重点房企资金监测和融资管理规则在执行层面存在正向预期差，我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，建议投资者积极把握当前估值点位的低吸机会。重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头：A 股推荐保利、万科、金地、阳光城、金科、中南，港股推荐华润、龙湖、世茂、旭辉。此外，我们认为物业管理板块长期维度发展空间广阔，中期维度增长强劲且确定性高，推荐：碧桂园服务、永升生活服务、雅生活服务、绿城服务。

    　　风险

    　　融资政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期，拖累业绩表现。