房地产行业周报:中央持续完善长效机制 销售景气度高位回落 房贷利率维持不变

类别:行业 机构:开源证券股份有限公司 研究员:齐东/陈鹏 日期:2020-10-26

房住不炒基调不变,长效机制持续完善,维持行业看好评级

    我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下,但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复,板块PE-TTM 为8.75 倍,但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散,预计全年结算将回到增长轨道。我们建议四季度继续关注地产板块机会,维持行业看好评级。

    政策:中央完善长效机制,销售高位回落,施工端表现萎靡

    1)央行副行长潘功胜指出将重点健全房地产金融、外汇市场、债券市场、影子银行以及跨境资金流动等重点领域宏观审慎监测、评估和预警体系。房地产行业资金监管政策仍然严格,行业规范体系持续完善。2)地方政策上,合肥将增加租赁住房有效供应,支持将权属清晰的商业、工业、科研教育等非居住类型房屋改建为租赁住房,并落实税收优惠政策。南京进一步支持住房租赁市场平稳健康发展,提出企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房、或出租经批准的“商改租”“工改租”住房,用于居住的,房产税暂减按4%的税率征收。3)9 月统计局销售高位回落、开竣工表现萎靡,投资持续靓眼,回款可观,房企到位资金表现靓眼,70 城房价温和上涨。4)10 月居民端房贷利率探底。10 月20 日,央行公布10 月LPR,1 年期LPR 报价3.85%、5年期为4.65%,连续6 个月不变。2020 年10 月,全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%,环比均维持不变,2020 年以来房贷利率九连降的趋势终结,拐点或将出现。

    成交:一二手成交向好趋势不变

    1)新房:2020 年第43 周,全国32 城成交面积498 万平米,同比增加9%,环比下降10%;从累计数值看,年初至今32 城累计成交面积达17708 万平米,累计同比下降2%,增速降幅仍在收敛。2)二手房:2020 年第43 周,全国9 城成交面积为120 万平米,同比增速-7%,前值-3%;年初至今累计成交面积4878 万平米,同比增速-5%,较前值持平。

    资金:单周发债规模同比回落、发行利率有所分化

    房企信用债、海外债发行规模累计增速分别为25%、11%。2020 年第43 周,信用债发行65.5 亿元,同比增加75%,环比增加115%,平均加权利率2.14%,环比减少47BPs;海外债发行21.3 亿美元,同比增加310%,环比增加407%,平均加权利率5.97%,环比增加22BPs。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。