公募REITS专题分析报告(二):政策体系趋于完善 开闸面市计日可待

类别:基金 机构:国金证券股份有限公司 研究员:张剑辉 日期:2020-10-24

  基本结论

      公募REITs 专题首篇《海外REITs 发展研究及境内公募REITs 展望》详细解析了海外代表性公募REITs 市场,本文将聚焦国内公募REITs,对其政策流程、资产属性、产品构架,以及试点项目进行深入研究。

      制度框架:“顶层设计+核心配套文件”覆盖REITs 投募管退全生命周期近期关于公募基础设施REITs 的指导意见不断印发,试点工作紧锣密鼓展开,“顶层设计+核心配套文件”的制度框架初见雏形,打通了公募REITs“投募管退”全生命周期。从目前颁布的配套文件来看,公募基础设施REITs 的设立主要有项目审批、基金审核、上市交易三个核心环节,分别由发改委、证监会、交易所把关:1)由地方发改委按照“聚焦合规优质资产”的试点原则进行项目初审,国家发改委对合格项目复审;2)国家发改委将符合条件项目推荐至中国证监会,由证监会进行基金层面的审批;3)过审基金将在交易所进行上市审核与挂牌条件确认,并规范基金发售、上市交易及挂牌转让等业务活动;4)在基金上市、运行过程中,中证协、中基协将对基金业务细节进行监督与管理。

      公募基础设施REITs 资产属性:股性、债性兼备的优质不动产投资产品REITs 是股债属性兼具的优质不动产投资标的,公募基础设施REITs 的推出可进一步完善国内金融产品图谱。1)从回报拆分角度来看,REITs 股性与债性兼备。REITs 的回报主要由两部分构成,一部分是分红收益,政策规定,基金应将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者,在营收稳定的情况下,分红收益具备类似于债券票息的固定收益属性;一部分是资本利得收益,若项目本身具有一定成长性,如科技类、数据中心类基础设施,投资者可通过基金份额交易获得资本利得收益。2)从估值定价与收益核算角度来看,REITs 不动产资产属性凸显。在中基协发布的《操作指引》中对基础设施项目的会计核算、收益分配、信息披露等业务操作均做出基于不动产资产特征的详细规范,减少在复杂交易构架中的主观性判断,并提高落地实施的可操作性。

      境内公募基础设施REITs 交易构架设计及预期收益率分析当前共有3 家上市公司首创股份、渤海股份、东湖高新已披露公募REITs 试点项目申报情况,其拟入池标的资产分别为污水处理、污水处理及供水、科技产业园。从这三个申报项目已披露的交易构架上看,公募基础设施REITs 多采取“公募+ABS(+私募)+项目公司+标的资产”的结构。此交易结构是对此前市场中“类REITs”投资架构的延续,可在当前环境下起到一定的节税作用:1)专项计划通过收购项目公司股权的方式取得基础设施项目的所有权,通过股权交易的方式可规避增值税,同时对项目公司股权的无溢价收购也不会产生转让所得收益;2)除持有股权的模式外,可以设计“股权+债权”模式,其中债权部分以还本付息的形式将项目公司的收益分配至专项计划,起到企业所得税税盾的作用。

      公募基础设施REITs 预期收益方面,从政策要求上看,发改委相关政策要求试点项目满足“预计未来3 年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%”;从国内“类REITs”的优先级收益率角度看,大多基础设施类“类REITs”的优先级利率落在“4%-6%”区间内。综合来看未来公募基础设施REITs 分派收益部分或大概率在4%-6%区间内,与公募“固收+”产品年化回报相当。此外,若项目本身具有成长性,投资者还可通过基金份额交易获得一定的资本利得收益。

      风险提示:经济基本面走弱,冲击房地产市场;政策变动;市场需求不足等。