房地产行业点评报告:销售高位回落、开竣工表现萎靡 投资持续靓眼

类别:行业 机构:开源证券股份有限公司 研究员:齐东 日期:2020-10-21

  单月销售增速有所回落,但需求景气度仍处高位国家统计局发布2020 年9 月商品房投资和销售数据,2020 年9 月,商品房销售面积单月同比增长7.3%(8 月13.7%);累计增速-1.8%,降幅较前值收窄1.5 个百分点,自2 月以来持续好转;9 月,商品房销售额单月同比增长16.0%(8 月27.1%);累计增速+3.7%,增幅较前值提升2.1 个百分点。单月销售增速有所回落,但销售市场景气度仍处高位。从区域看,东部、中部、西部、东北区域单月住宅销售面积增速分别为11%、2%、9%、-2%,但累计增速均在好转。我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,目前行业温和向好,对基本面形成支撑。维持行业看好评级,我们认为四季度地产将取得超额收益。

      单月开竣工表现萎靡,均呈负增长态势

      2020 年9 月,房屋新开工面积单月同比下降1.9%,较前值下降4.4 个百分点;累计增速-3.4%,较前值提升0.2 个百分点;尽管需求端景气度仍处高位,但后续市场对销售去化存在一定担忧,房企新开工意愿有所回落;叠加融资新政影响,我们继续对开工维持“短多长空”判断。9 月,房屋竣工面积同比减少17.7%,较前值下降7.8 个百分点;累计增速-11.6%,较前值下降0.8 个百分点。尽管当前竣工表现一般,但高竣工是前两年高开工的必然推演,维持全年高竣工判断,且待四季度数据验证。

      施工力度回落,土地市场热度高位,地产投资增速靓眼2020 年9 月,房地产开发投资额同比增长12.0%,较前值继续提升0.2 个百分点;累计增速5.6%,较前值提升1.0 个百分点;投资增速靓眼主要依赖土地端的拉动,9 月购置土地面积、土地成交价款累计增速分别为-2.9%、13.8%,较前值分别下降0.5 个百分点、提升2.6 个百分点。公司施工端受到开工放缓影响,9 月施工面积单月增速-4.6%,较前值下降17.8 个百分点;累计增速3.1%,略有回落。

      回款可观,房企到位资金表现靓眼

      2020 年9 月,房地产开发企业到位资金同比增长14.5%,较前值下降3.8 个百分点;累计增速+4.4%,较前值提升1.5 个百分点。分结构看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款当月增速分别为4.3%、19.7%、14.7%、15.2%,国内贷款及自筹资金增速改善较为明显。

      风险提示:行业销售波动;货币政策大幅收紧。