招商积余(001914)2020年三季报点评：物管业务增速亮眼 利润率有望持续提升

　　事件

    　　公司发布2020 年三季报，2020 年前三季度实现营收59.7 亿元，同比增长52.5%，归母净利润3.3 亿元，同比增长136.6%。

    　　核心观点

    　　并表推动业绩大增，物管业务中流砥柱显风采。报告期内公司营收业绩双高增，主要系招商物业自19 年12 月起纳入公司合并报表范围。公司此前公告，受疫情影响公司资产管理业务（主要是酒店商办等非住物业持有运营业务）本期业绩同比下降约0.8-1.0 亿元，但这部分业务随着疫情消退将逐渐恢复。从公布的净利润和去年同期的1.4 亿净利润推断，房地产业务贡献的业绩几可忽略，物管业务已成为为公司贡献业绩的核心业务。

    　　口径调整后核心业务仍高增，组织变革有望提升利润率。我们估算2019 年前三季度招商物业业绩为1.3 亿元，2019 年前三季度中航物业+招商物业净利润合计约为2.7 亿元。而2020 年前三季度中航物业+招商物业业绩为3.9-4.4 亿元，统一口径后中航物业+招商物业业绩同比增长44%-63%，持续高增。当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距，公司年内完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG 两大事业群和9 个职能中心，有望带来利润率持续提升。

    　　管理规模稳居行业前列，招商系支持力度增大。截止2020 年上半年，公司物业管理项目为1315 个，管理面积达1.7 亿平，较2019 年底1.5 亿平增长12.6%，稳居上市物管公司前列。2020 年7 月，公司全资子公司招商物业分别与厦门邮轮母港集团、烟台财金孚泰设立合资公司，8 月中航物业与东涪投资设立合资公司，背靠招商局，公司在获取优质项目上的优势显著。

    　　财务预测与投资建议

    　　维持增持评级，维持目标价36.04 元。我们维持公司2020-2022 年EPS 的预测值为0.63/0.87/1.18 元。可比公司2020 年估值为52X，综合评估业绩增速和公司竞争优势，我们维持公司10%的估值溢价，对应2020 年PE 估值为57X，对应目标价36.04 元。