地产行业动态跟踪报告：投资延续高增 单月新开工增速转负

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    国家统计局公布2020 年1-9 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比增5.6%，新开工同比降3.4%；商品房销售面积同比降1.8%，销售额同比增3.7%。

    平安观点：

    单月销售增速稳中有落，上调全年预测至0%左右。9 月单月销售面积、销售额分别同比增7.3%、16.0%，较8 月降6.4 个、11.1 个百分点，前9 月累计销售面积同比降1.8%，销售额同比增3.7%。9 月单月销售均价环比降3.7%，4 月以来首次环比负增长。其中东部、西部地区表现较好，9 月单月销售面积分别同比增10.8%、9.4%。往后看，供应放量仍将对后续销售形成支撑，但考虑热点城市相继收紧调控，预计单月销售增速将继续回落。考虑楼市销售好于此前预期，小幅上调全年预测，预计全年销售面积同比约持平（原预测降0%-5%）。

    单月新开工增速转负，竣工降幅扩大。受资金环境收紧、销售放缓等影响，9 月新开工单月同比降1.9%，增速较8 月降4.4 个百分点，5 月以来单月增速首次转负，1-9 月累计同比下降3.4%。往后看，随着市场库存积累、销售延续放缓，叠加上年高基数，单月新开工增速或将延续低位，维持全年两端低、中间高的判断。9 月竣工同比降17.7%，降幅较8 月扩大7.8 个百分点。考虑前期开工、销售高增，未来几年竣工大年趋势明确；随着年底集中交付，竣工增速或逐步回升。

    单月投资延续高增，建安施工形成支撑。由于赶工程进度带来施工强度提升，9 月单月投资同比增长12.0%，较8 月提升0.2 个百分点；1-9月累计同比增长5.6%。分区域看，9 月东部、中部、西部、东北部投资分别同比增12.8%、14.7%、9.4%、6.5%，较8 月降2.6 个、升4.1个、升3.9 个、降4.8 个百分点。往后看，随着销售增速回落、土地市场趋稳，单月投资增速或将放缓，但考虑房企加紧推货以及年末赶竣工，后续赶工加速带来施工强度提升因素仍在，建安投资仍将成为房地产投资主要支撑。

    土地市场热度趋缓，后续以稳为主。9 月单月土地购置面积同比降4.8%，土地成交价款同比增23.0%，增速较8 月升2.8 个、14.9 个百分点；9月百城土地成交溢价率13.6%，较8 月降0.88 个百分点，连续三个月回落，或反映融资收紧预期下开发商拿地态度趋于谨慎。考虑销售放缓、资金环境难现上半年宽松，预计土地市场整体趋于稳定，其中具备融资优势的行业龙头、国有企业表现或相对积极。

    到位资金增速延续回升，后续资金环境或逐步趋紧。1-9 月房企整体到位资金同比增4.4%，较1-8月提升1.4 个百分点。受楼市成交向好影响，1-9 月定金及预收款同比增速较1-8 月提升1.7 个百分点至2.9%。1-9 月个人按揭贷款同比增速较1-8 月提升0.9 个百分点至9.5%；国内贷款增速较1-8月持平为4%。9 月全国首套房贷利率5.24%，较8 月下降1BP，连续10 个月下行。10 月16 日央行表示目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，下一步将跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围，显示中央密切监测房企资金状态、遏制房地产金融化及泡沫化决心，行业资金环境料难现上半年宽松，后续资金环境或逐步趋紧。

    投资建议：9 月全国销售、投资延续较快增长，楼市韧性持续超出市场预期。尽管近期部分热点城市调控加码，但统计的30 家主流房企前9 月销售目标完成率68%，在完成全年目标假设下，10-12 月合计销售额同比增速仍达20.7%，快推盘快回款背景下，主流房企四季度销售依旧值得期待。销售依旧较好，叠加年末估值切换，看好年末优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

    风险提示：1）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；2）基于2019H2 以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来或存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。