招商积余(001914):双轮驱动扩规模 盈利修复有空间

类别:公司 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/袁佳楠 日期:2020-10-17

非住宅物管市场空间大,盈利长期稳定性有保障非住宅物管行业空间广阔,且部分细分业态在管渗透率较低。随着后勤市场化的推进,存量规模逐渐释放,孕育龙头腾飞空间。专业壁垒叠加低集中度现状下“竞争格局红利”得以持续展现,优质龙头或有更好表现。专业化服务与to B 模式赋予了非住宅业态物管企业更高的成本转嫁能力,支撑企业盈利长期稳健;对标海外成熟企业,机构物管企业在增值业务领域亦有望实现升级与扩张,机构物业管理行业前景值得期待。

    央企整合谱新篇,双强平台铸就机构物管旗舰央企整合谱新篇,打造机构物管旗舰。三十余年风雨兼程,公司前身从开发走向物管,业务由重向轻转型。2019 年中航善达与招商物业完成资产重组,央企整合谱新篇,成功铸就机构物管旗舰,以“积余”之名,延续招商局百年荣光。

    物管双强平台各具特色,内生外拓全面发展。中航物业聚焦高价值非住宅业态,依托强劲市场外拓能力积极参与竞争,成就业内“机构物业大管家”。招商物业背靠招商局航母,集团支持与市场外拓齐头并进,在住宅基本盘之外的机构物业亦有不错表现。

    双轮驱动全域扩张,盈利能力具备修复空间

    双轮驱动蓬勃发展,住宅与非住宅全域扩张。双物管平台各自的禀赋奠定了公司规模拓展与业态扩张的基石。控股股东招商蛇口的持续竣工成为公司规模扩张的重要支撑,而久经市场考验的外拓能力与央企背景赋予的资源背书,使得公司在市场化外拓占比方面较其他同行更胜一筹。更为依托住宅业态的招商物业与主攻机构业态的中航物业强强联合,公司成功实现住宅非住宅的全域布局与扩张,龙头地位日趋稳固。

    盈利能力具备修复空间。重组完成后经过半年多的打磨,公司盈利能力略有修复。中报显示两大物管平台净利润率均有明显提升,公司追溯调整后的物管分部毛利率也较上年提升1.80pct 至11.23%。但整体来看,公司物管业务盈利能力仍明显低于同行,伴随着公司管理机制、业务分工和激励体系等逐渐理顺,或可实现一定效率提升,未来盈利能力仍有较大修复空间。

    增长相对确定的稀缺机构物管龙头,或有望持续享受估值溢价增长相对确定的稀缺机构物管龙头,或有望持续享受估值溢价。公司为国内管理规模与服务质量双领先的机构物管龙头,关联房企支持与市场化外拓双轮驱动蓬勃发展,且盈利能力存较大修复空间;坐拥优质资管平台,对公司品牌与盈利形成重要补充。

    预计公司2020-2022 年归母净利润分别为5.82/8.14/10.02 亿元,分别同比增加103.32%/39.92%/23.00%,对应当前估值分别为48.5/34.6/28.2X。剔除重资产部分影响,模拟测算物管业务最新估值约41X。考虑到A 股优质机构物管标的的稀缺性与公司业绩增长的确定性,公司或有望享受一定估值溢价。

    风险提示

    1. 公司盈利能力修复速度低于预期;

    2. 公司管理规模外拓进度低于预期。