中南建设(000961):高周叠加强激励 业绩释放开花结果

类别:公司 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:陈立 日期:2020-10-16

  投资要点

      公司介绍:中南建设以房地产业务及建筑施工为核心业务,双轮驱动,相互协同。房地产业务方面,公司以“美好就现在”的理念,聚焦健康住宅标准,不断建造适合普通大众居民的高品质住宅。建筑业务方面,依托公司核心主题江苏中南建筑产业集团,公司累计获得超过160 项国家专利,业务从单一施工总承包不断向多元化建筑集团升级发展。

      房地产业务五年高速成长,优质土地储备充沛:1) 快周转典范,销售额五年九倍:中南建设近五年房地产销售增长显著,2015 年至2019 年复合增速71.

      8%,增长速度在头部房企中名列前茅。2) 深耕长三角,辐射核心城市群:经过近三年的快速发展,中南建设在建房地产项目分布全国21 个省份。在重点布局的长三角、珠三角、环渤海及中西部区域,公司优质充沛的项目储备保障了未来销售结算的持续增长。

      激励机制完善,员工自上而下利益绑定:管理层激励方面,中南建设分别于2018 年及2019 年实施了两轮股权激励。自上而下完善的激励机制与高效的组织架构相得益彰,中南建设在周转速度上领先行业,成为快周转开发商的典范。

      战略清晰、布局合理、高效运营三击,据公司财报披露,中南建设从项目获取至销售的平均周期保持在7 至8 个月左右,高效的项目周转能力保证公司持续快速的成长。

      结算周期开启,项目集中交付推升业绩:1)业绩快速释放,盈利能力保持稳定:

      中南建设近五年来业绩表现突出,收入层面自2015 年204.5 亿增长至718.3亿,复合增速36.9%,业绩层面,公司归属母公司净利润自2015 年3.5 亿增长至2019 年41.6 亿,复合增速85.5%。2) 资本结构稳健,融资成本持续改善:2020 年中期,公司扣除预收账款后资产负债率51%,相比2019 年末上升3pct。净负债率147%,相比2019 年下降11pct。现金短债比0.78。财务结构保持稳健。3) 拿地量入为出,现金流入支出匹配:公司秉承拿地与销售匹配的原则,量入为出,拿地金额与销售金额的比例保持在40%以内,净经营性现金流持续为正,保证公司高周转战略下良性的内生增长。4) 净利率稳回升,周转加速提高ROE:2016 年来,中南建设ROE 水平持续提升,自低点3%提升至21.4%,股东回报效率持续提升。与行业普遍通过加杠杆提升ROE的方式不同,公司主要的ROE 驱动因素为周转速度与净利润率的良性改善,带来的ROE 的内生提升。

      盈利预测及投资建议:我们预计,伴随2016 年至2019 年公司预售的房地产项目进入集中交付期,交房数量大幅上升将快速推升公司业绩增长。预计2020 年至2022 年,公司实现营业收入1131.01 亿、1559.45 亿、2050.39 亿,同比增长57.45%、37.88%及31.48%%,实现归属母公司净利润71.17 亿、95.15 亿及111.03 亿,同比增长70.96%、33.69%及16.69%;摊薄后每股收益1.88、2.52 及2.94,对应PE 为4.90 倍、3.67 倍及3.14 倍。

      目前申万房地产指数PE 在9.61 倍交易,公司2020 年业绩对应目前股价为4.

      88 倍。中南建设是在长三角核心城市坚持快周转模式的成长型房企。土地储备集中在核心城市优质地段,在快周转战略下,公司完善的激励机制将企业员工与公司成绩绑定,周转速度进一步提升。在当前融资环境面临结构性收紧情况下,公司快周转策略主要以来商品房销售回款,现金流稳健,抗风险能力较强。首次覆盖给予“买入”评级。

      风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期