金科股份(000656)2020年9月销售数据点评:销售持续快增 物业上市在即

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-10-13

  事件:

      2020 年10 月12 日,金科股份公布,2020 年9 月公司实现合同销售金额235亿元;实现合同销售面积221 万平米;合同销售均价10,633 元/平米。2020 年1-9 月,公司累计实现合同销售金额1,474 亿元;累计实现合同销售面积1,422万平米;合同销售均价10,366 元/平米。

      点评:

      9 月销售235 亿,环比+23%,前9 月销售1,474 亿、计划完成率达67%10 月12 日,公司公布9 月月度销售数据,2020 年9 月,公司实现合同销售金额235 亿元,环比+23%;实现合同销售面积221 万平,环比+23%;合同销售均价10,633 元/平,环比+0.2%。20 年1-9 月,公司累计实现合同销售金额1,474亿元,全年销售目标完成率达67%;累计实现合同销售面积1,422 万平;合同销售均价10,366 元/平。2020 年,公司销售目标2,200 亿元、同比+18%,计划新开工3,600 万平、同比+14%,估算计划竣工2,076 万平,同比+72%,显示公司销售和业绩均更具弹性。

      20H1 拿地积极,金科服务拟分拆、并上市在即,物管高成长新星起航2020H1,公司拿地金额达546 亿元,新增计容建面1,370 万平,拿地/销售金额比63%、拿地/销售面积比159%,拿地积极,拿地均价3,985 元/平,同比+44%,源于拿地能级上移,新增土储建面二三线城市占比85%。20H1 末,公司总可售面积超7,400 万平,同比+32%,相当于2019 年销售的4.1 倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。此外,金科服务发行H 股申请材料已获中国证监会受理,2020H1,金科服务营收同比+36%;净利润同比+80%。考虑到金科服务高成长性,分拆上市后有望获得主流物管公司高估值溢价,并有望增厚金科股份市值。

      投资建议:销售持续快增,物业上市在即,重申“强推”评级16 年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,目前公司正值业绩释放期。此外,金科服务上市在即,优质物管价值料将逐步体现。我们维持2020-22 年每股收益预测分别为1.35、1.69、2.10 元,考虑到金科服务拟分拆上市,按主流物管公司平均21PE38 倍,估算对公司市值增厚或超30%,维持目标价13.00 元,对应20/21 年PE 为9.6/7.7 倍,重申“强推”评级。

      风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧