房地产行业:销售趋稳土地降温 预期企稳有望推动估值修复

类别:行业 机构:东方证券股份有限公司 研究员:房诚琦 日期:2020-10-12

核心观点

    本周市场回顾。第41 周房地产板块指数弱于沪深300 指数和创业板指数。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-1.0%。沪深300 指数报收4681.14,周度涨幅为2.0%;创业板指数报收2672.93,周度涨幅为3.8%;房地产板块指数报收4103.05,周度涨幅为1.0%。

    本周行业要闻。9 月28 日,中共中央政治局会议研究制定“十四五”规划和二〇三五年远景目标。公安部数据显示,我国提前完成1 万亿人口落户任务。

    节前,监管要求试点房企2023 年6 月30 日前完成降负债目标。唐山发布土地调控政策,要求50%以上供地执行“限房价、竞地价”出让政策。

    地产一周数据回顾。国庆双周销售稳定。第40-41 周29 大城市新房销售为7.0 万套,较第39 周增加37.3%;11 大城市二手房销售1.2 万套,较第39 周减少12.9%;一线城市新房、二手房交易双周较第39 周增速分别为-10.4%,-9.3%;二线城市新房、二手房双周较第39 周增速分别为42.2%,-15.3%。

    整体库存增加,库销比上升。截至第41 周大城市库存为119.3 万套,较第39周增加1.8 万套;库销比为11.0 个月,较第39 周增加0.8 个月。土地市场出让减少。第40-41 周26 大城市合计成交土地22 块,较第39 周减少7 块。

    土地出让金下降。第40-41 周26 大城市土地出让金为255.3 亿元,较第39周减少40.7 亿元。平均溢价率大幅下降。第41 周26 大城市土地成交平均溢价率为7.2%,较第39 周减少9.2 个百分点。2020 年第40-41 周26 大城市土地流拍数量为0 块。

    重点公司公告。金地集团、荣盛发展、招商蛇口、鲁商发展发布9 月经营数据;粤宏远A 增资万同地产、中交地产增资厦门中泓房地产;华发股份、招商积余、阳光城拟发债。

    投资建议与投资标的

    根据克而瑞数据,9 月百强房企销售仍超预期。进入十月,受基数影响国庆期间新房销售增长并不明显,四季度销售增速预计稳中略降。土地市场热度略降,二线城市溢价率降幅较大。从政策面来看,政策调控的目标仍然是保证市场平稳运营,不宜过度悲观。展望后市,我们认为全年销售仍存超预期概率,我们看好板块在四季度的估值修复,而在当前政策导向下,低负债强运营的龙头房企,则具备穿越周期的成长能力。我们看好业绩稳健的一线龙头,推荐保利地产(600048,买入)、融创中国(01918,买入)、万科A(000002,买入) ;与业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团(600383,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、中南建设(000961,买入)。同时我们看好迅速成长且受疫情影响较小的物管行业,推荐永升生活服务(01995,买入) 、碧桂园服务(06098,买入)、招商积余(001914,增持)、新大正(002968,买入)。

    风险提示

    疫情影响导致销售大幅低于预期。

    政策调控严厉程度高于预期。

    利率发生明显上升。