房地产行业-REITS深度研究系列二:海外REITS市场研究之新港篇

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:王小勇 日期:2020-09-30

  报告摘要:

      从REITs诞生背景看,新加坡与香港REITs 推出时具备相似的社会经济和房地产行业背景:社会经济背景方面,宏观经济处于周期下行阶段,政府试图通过REITs 的推出吸引更多社会资本参与不动产投资,盘活存量资产刺激经济恢复。房地产行业背景方面,住宅和商业地产市场出现分化,住宅市场相对饱和见顶,而商业地产供需两旺,为现代REITs 市场的开辟提供了充足优质的底层资产支撑。

      从REITs 制度设计上看,新加坡与香港均对REITs 的设立设置了严格的条件,同时税收优惠力度较大。尽管要求不完全相同,但新加坡与香港均对REITs 的收入和资产结构中来自于不动产相关的比例作出了严格限制,同时要求应税收入中90%以上需用于分红,分红部分享受免税待遇,同时通过下调股息税、印花税、所得税等进一步提供税收优惠。

      从REITs 的投资回报来看,新加坡与香港REITs 均体现出了长期收益率较高、与其他投资品相关性较小、收益波动性小等特点。以香港REITs 为例,2005 年上市至2019 年底,恒生REITs 指数涨幅超过3 倍,累计年化收益率9.35%,高于同期恒生指数的年化收益率6.37%。从整个亚太地区的REITs 收益率来看,相比较不同期限、不同业态的收益率情况,工业/物流、医疗健康等物业的REITs 无论是在短期还是长期收益率上都处于领先水平。

      从经验教训来看,2008 年金融危机之后,香港REITs 遭遇发行寒冬期,与新加坡市场竞争中处于弱势。中国香港REITs 在资金运作上对资产结构、投资标的持有年限及负债比率要求比很多国家都要严格。加之本来就是低税区,使得香港REITs 在投资市场吸引力下降。

      所以内地推出REITs,需要吸取香港的经验教训,做好合理的风险防范与投资激励机制的权衡,提高国内reits 市场的竞争力。

      投资建议:尽管公募REITs 试点暂未对住宅和商业地产开放,但我们相信随着基建公募REITs 的发展落地,未来基础资产类型或将扩容,建议长期关注拥有优质商业地产资源的房地产公司。

      风险提示:REITs 推进力度不及预期