一篇报告看懂一家房企系列(5)-禹洲集团深度报告:短期偿债能力稳定 加大成渝布局

类别:债券 机构:安信证券股份有限公司 研究员:池光胜 日期:2020-09-30

  公司总览。1)历史沿革。禹洲集团1994 年成立于厦门,2004 年开始全国化拓展,2009 年上市,2016 年总部迁至上海,2019 年公司销售金额751.2 亿元,排名前50。2)公司治理。公司实际控制人为林龙安先生和郭英兰女士,截至2020 年6 月末合计控制公司股权57.33%。管理架构方面,公司设立上海、深圳“双总部”,设区域公司和城市公司两级业务单元。3)业务概览。公司以物业开发为核心主业,2020H1物业开发、物业管理服务、物业投资各占营业收入的97.5%、1.3%、1.3%。

      历史报表视角下的信用资质分析。1)资产可持续上,①存货方面,公司聚焦二线城市,重仓长三角城市圈,布局相对分散;2020H1 静态利润空间小幅上升至9779 元/平方米;2017 年以来公司拿地强度回落,2020H1 为41.4%,土储倍数为3.9 倍。②固定资产和投资性房地产方面,2018-2019 年租金收入大幅增长,2020H1 受疫情影响租金收入减少34.1%至1.0 亿元。2)广义负债可持续性上,①债务结构方面,公司融资以海外债为主,有息负债抵质押率偏高,短债占比相对较低。②偿债能力方面,公司短期偿债能力相对较强,2020H1 现金短债比、短长期有息负债比分别为1.6 倍、53.3%;长期偿债能力方面,2020H1 净负债率、剔预资产负债率分别为81.3%、82.3%,其中剔预资产负债率高于监管红线。③表外不确定性方面,公司其他应收款占比高于TOP50中位数,少数股东权益占比低于TOP50 中位。

      未来经营视角下的信用资质变化。1)未来资产可持续性:①拿地方面,今年公司加大了二线城市的土储布局,在成渝城市圈土储布局力度明显加大,拿地集中度相比2019 年有所上升。1-8 月拿地强度为65.8%,高于监管部门40%观察指标。②资产出售方面,2020 年以来公司未出售重大资产。③销售方面,8 月份累计销售金额同比增长60.9%,前8 月完成全年销售目标的65.4%。2)广义负债可持续:公开市场融资顺畅,1-8 月公司债、美元债和ABS 累计获得净融资109.9 亿元,同时发行利率回落、久期拉长;3)公司治理可持续:公司多元化业务收入占比较小,物业管理板块相对成熟。

      风险提示:数据统计偏差,房地产调控超预期等。