房地产行业周报：行业融资政策继续从严 上海落户政策边际放松

　　房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，板块PE-TTM 为8.81 倍，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议四季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

    　　政策：行业融资政策继续从严，上海户籍政策打开缺口1）中央政策：旧房改造、产业经济是工作重点，行业融资政策仍然从严。住建部全面推进脱贫攻坚农村危房改造；发改委发文促进特色小镇规范健康发展，要求实行清单管理……，对以“特色小镇”之名单纯进行大规模房地产开发的，要坚决淘汰除名。此外，监管部门要求试点房企在2023 年6 月30 日前完成降负债目标；此前，融资“三条红线”2020 年9 月起已在12 家房企试点实施，房企每月15 日前需提交监管部门下发的监测表。融资政策从严后，能有效控制行业风险，促进市场更为平稳发展，同时另一方面，未来行业格局相对稳定，房企弯道超车难度加深，强者恒强成为不可逆趋势。2）地方政策，长春调控升级，包括：

    　　本年度宅地供应同比增长10%以上；继续实施商品住房价格指导；调整信贷政策，首套首付不得低于3 成，二套不得低于4 成，三套及以上停贷等（此前首套2 成、二套3 成、三套不贷）。公积金政策方面，东莞调整住房公积金贷款和提取，将停止受理物业管理费提取。户籍政策方面，上海发布落户新政，将之前“仅清华、北大应届毕业生可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，即包括上海交大、复旦、同济、华师大；博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。户籍政策打开缺口，有效吸引高精尖人才落户，从而使人口结构得到优化，推动城市发展更为健康、更富活力。周内政策调控领域全面，地方因城施策自主权较大，但调控的最终目的均是保持当地市场平稳健康发展。

    　　成交：一二手单周成交同比略有回落，但整体改善趋势不变1）新房：2020 年第39 周，全国32 城成交面积467 万平米，同比下降15%，环比下降12%；从累计数值看，年初至今32 城累计成交面积达15777 万平米，累计同比下降4%，增速降幅仍在收敛。2）二手房：2020 年第39 周，全国9 城成交面积为125 万平米，同比增速-13%，前值3%；年初至今累计成交面积4493 万平米，同比增速-5%，与前值持平。

    　　资金：单周发债规模有所回落、发行利率略有分化2020 年第39 周，信用债发行154.8 亿元，同比减少11%，环比增加210%，平均加权利率5.12%，环比增加101BPs；海外债发行9 亿美元，同比减少24%，环比增加141%，平均加权利率6.79%，环比增加376BPs。

    　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。