房地产行业周报：松紧结合更显因城施策 调整或由城市向企业过渡

主要观点：

    市场表现：上证指数本周下跌3.56%，收报于3219.42 点；创业板指本周下跌2.14%，收报于2540.43 点；沪深300 本周下跌3.53%，收报于4570.02 点。房地产板块本周下降6.35%，在28 个行业内位列第3 位。

    新房成交：成交面积同比-2.6%，环比11.9%

    本周，我们重点跟踪的43 城一手房成交面积合计约611 万方，同比-2.6%，环比11.9%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积148 万方，同比100.6%、环比36.2%；二线（13 城）一手房合计成交面积274 万方，同比-17.1%、环比8.7%；三线（26 城）一手房合计成交面积190万方，同比-15.3%、环比2.0%。

    二手房成交：成交面积同比-9.8%，环比2.3%

    本周，我们重点跟踪的17 城二手房成交面积合计约174 万方，同比--9.8%，环比2.3%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积53 万方，同比19.9%、环比0.4%；二线（8 城）二手房合计成交面积90 万方，同比102.4%、环比5.4%；三线（7 城）二手房合计成交面积31 万方，同比-22.0%、环比-2.8%。

    新房库存：环比-2.13%，去化周期8.8 月

    本周，我们重点跟踪的18 城新房库存面积合计约9006 万方，环比-2.13%，整体去化周期（按面积）约8.8 月。其中，一线（4 城）新房库存合计3045 万方，环比2.94%，去化周期9.2 月；二线（7 城）新房库存3097 万方，环比3.51%，去化周期7.5 月；三线（7 城市）新房库存2864 万方，环比-11.93%，去化周期10.3 月。

    土地市场：百城土地成交面积1092 万方，成交土地总价354 亿元，土地溢价率15.11%

    上周（9.14-9.20），百城土地供应数量为146 宗，对应土地供应建面约1451 万方；百城土地成交数量为137 宗，对应土地成交建面约1092 万方，成交土地总价约354 亿元，百城土地溢价率为15.11%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为74 万方、440 万方和578 万方，同比分别为-22%、-73%和-62%，对应土地溢价率分别为3.58%、12.29%和26.79%。

    投资建议：

    根据统计局数据计算，8 月销售金额单月同比创年内新高达27.1%，累计同比年内首次转正达1.6%。1-8 月，房地产开发到位资金同比3.0%；8 月单月同比增长18.3%。从资金来源构成看，8 月国内贷款、自筹资金、定金及预售款、个人按揭贷款单月同比分别为-3.0%、5.5%、36.6%和22.5%。8 月房地产开发投资单月同比增幅提升至11.8%。展望下半年，建安有望修复、土地投资短期滞后于土地成交，开发投资仍具支撑，维持竣工端在四季度修复的预判。行业基本面持续改善有望带动板块估值迎来修复。政策端，调控风向未变，“长效机制”构建下大概率延续“一城一策+高频微调+松紧结合”的“演绎”方式。房地产行业粗放式的高杠杆催化规模的时代渐行渐远，融资端由外源杠杆向内生融资的转变成为趋势。建议关注：（1）头部规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）二线成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A 股物业板块优质标的：招商积余等。

    风险提示：

    房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面超预期收紧等。