中南建设(000961):美好就现在 成长引擎全开

类别:公司 机构:华安证券股份有限公司 研究员:邹坤/王洪岩 日期:2020-09-25

  主要观点:

      房地产业务:践行高周转,业绩持续释放

      公司2016-2019 年销售面积、销售金额复合增速分别达55%、57%。

      销售规模的大幅提升主要受益于公司清晰的快周转战略,随着“囤地即盈利”的淡化,行业粗放发展模式渐行渐远,公司通过(1)向小盘开发倾斜;(2)高激励、跟投机制提升执行力;(3)短平快的组织架构提升效率积极推进快周转,项目获取到销售的平均周期保持在7-8 个月。

      截至2020H1 末,公司在建及待建项目合计建面约4411 万平方米(可竣工资源),其中一二线占比约35%,三四线占比65%;公司合并报表范围内已售未结的合同负债达1247.5 亿元,覆盖2019 年房地产业务结算收入约2.4 倍,业绩释放有保障。

      建筑施工业务:业务升级,探索产业化、标准化公司以建筑起家,经过多年发展,中南建筑已形成“投资商、承建商、运营商”三商一体并提供“投资、设计、建造、运营”四位一体全产业链服务的业务构成。在与房地产业务协同发展的同时,建筑业务也在积极转型,探索发展的产业化、标准化。2020 年上半年,公司建筑业务新承接(中标)项目合同总金额148.3 亿元,同比增18.4%。其中3 亿元以上项目19 个,占新增合同额的64%。截至2020H1 末,建筑业务未完工部分住宅占比56%,公建、政府和社会合作项目占比分别为21%、23%。

      财务数据:负债结构优化、融资成本改善、杠杆水平下行截至2020H1 末,公司净负债率降至147%;短期债务占比由2014 年的58.3%下行至2020H1 末的30.3%,长短期债务结构的调整,有效缓解公司短期的偿债压力;货币资金达282 亿元,货币覆盖短债约1.2 倍,短债偿付能力提升。截至2020H1 末,有息负债781.4 亿元,较2019 年末增加10.7%。其中,银行贷款余额371.5 亿元,占比47.5%;债券等融资工具占比近30.0%;其他渠道占比约22.5%。受益于公司良好的信用水平,银行贷款作为公司主要的融资方式,负债结构的调整有助于融资成本的改善。

      投资建议

      公司2016-2019 年销售规模大幅提升,当前业绩已步入释放期。股权激励较高的业绩考核条件彰显公司对未来发展的信心。公司通过项目规模小盘化、高激励与跟投机制、短平快的组织架构,积极推动高周转的开发战略,坚持大众主流住宅产品的定位,适应当下行业发展趋势。建筑板块协同房地产开发的同时,积极探索业务升级。多元化的融资渠道助力公司负债结构持续优化、融资成本改善及净负债率的下行。预计公司2020-2022 年EPS 分别为1.89、2.41、2.87 元/股,相对当前股价PE 为4.9、3.9、3.2 倍。首次覆盖予以“买入”评级。

      风险提示

      销量不达预期,重点布局城市调控政策趋严,融资成本上行,负债率水平提升等。