内地房地产行业周度观察：从阿里入局看地产线上变革逻辑

专题研究：

    日前，阿里与易居开展战略合作，推出天猫好房。此次合作对房企及中介行业意义几何？双方为何在当前时点进行合作？阿里将为易居带来何种边际改善？

    天猫好房有望助力房企增厚利润、提振短期销售，并带来中介行业商业模式和行业格局的变革。对房企而言，天猫好房或能提升营销效率、降低营销成本，增厚房企的利润空间；销售方面，便利性的提升和补贴或能使潜在购房者加速购房决策，在短期内提振房企销售。对中介行业而言，核心资源是能够自由选择房源投放平台的开发商和经纪人，对上述核心资源的激烈竞争或将使房产中介的商业模式产生变革；侧重线上与线下营销的核心区别更在于潜在购房客源的获取，线上平台能够整合全国各地的购房需求，线下拓展则能够获取难以量化的购房情绪等线索，上述差异或将引领行业营销模式的转变；未来或将出现更多互联网+房产中介的组合，对当前的房产中介竞争格局产生巨大冲击。

    阿里将从房源引入、需求整合和供需匹配等方面对易居带来边际改善。天猫好房使阿里和易居双方在业务上形成合作关系，构成业务互补。房源引入方面，ETC 机制如能对促进成交有明显的积极作用，将吸引更多拥有新房房源的开发商和拥有存量房房源的经纪人。需求整合方面，阿里成熟的线上平台虽难以创造新的购房需求，但能够扩大通过易居参与购房的人群范围，对易居的需求端带来提振。供需匹配方面，阿里能够通过其庞大的交易数据和优秀的数据处理能力实现更有效的信息匹配和更精准的营销，或有望提升成交效率和概率。

    易居与房企联系更为紧密，贝壳房源及交易规模更大。新房交易方面，众多开发商股东及克而瑞等业务使易居在新房资源方面具备优势；贝壳2019 年起在新房市场加大力度，新房交易收入2019 年同比增长171.3%，以7476 亿元的新房GTV 成为国内最大的新房交易平台。存量房交易方面，易居通过房友品牌输出、管理系统搭建和一手房分销资源连接中小微经纪公司，2018 年完成10000 家线下门店布局；贝壳在链家、德佑等更大门店数量的基础上，通过ACN 模式提升了经纪人共享房源的意愿，实现了大规模存量房资源的接入。

    数据要点：

    截至9 月18 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比下降4%，2020 年累计成交面积同比下降2%。

    截至9 月18 日，本周13 个主要城市可售面积（库存）环比上升2%；平均去化周期9.4 个月，平均环比上升3%。

    截至9 月18 日，本周15 个主要城市二手房交易建面环比下降3%，2020 年累计交易面积同比下降3%。

    投资建议：

    在7 月及8 月多地的调控之下，8 月地产投资及销售情况复苏态势仍然延续，行业基本面保持良好。本周成都提出增加住宅用地供应，从供给端引导市场稳定；大连收紧公积金贷款政策，或将从需求端使市场热度更趋平稳。当前行业基本面仍稳步回暖，政策态度则保持以稳为主，在较为平稳的环境下，行业有望继续保持稳健发展。维持行业“强于大市”评级。