中金房地产周报：新房销售增幅收窄 宅地成交同比转跌

　　行业近况

    　　上周共33 城披露周度销售数据，样本城市新房销售面积同比增长5%，同比增幅较上上周（+30%）收窄；10 个重点城市新推房源数同比下降42%，延续上上周跌势（-40%），推盘去化率小幅下行至54%；300 城宅地成交面积同比下降3%，土地溢价率边际上行2 个百分点至16%。9 月5 年期LPR 保持平稳，首套、二套房贷利率均环比下行1BP。

    　　评论

    　　上周新房销售面积同比增幅收窄。上周33 城新房销售面积同比增长5%，增幅较上上周（+30%）收窄，其中超高/高能级城市同比增长8%（上上周+29%），中低能级城市同比下降7%（上上周+35%）。9 月前三周样本城市新房销售面积同比增长16%（8 月+25%），其中超高/高能级城市同比增长18%（8 月+25%），中低能级城市同比增长3%（8 月+26%）。

    　　上周重点城市推盘量延续同比下降趋势，推盘去化率小幅下行。上周10 个重点城市共推出52 个项目，合计新推房源12125 套，同比下降42%（上上周-40%）；推盘去化率小幅下行至54%（上上周56%），其中一线城市和二线城市推盘去化率分别为67%和48%（上上周分别为63%和53%）。9 月前三周10 个重点城市新推房源同比下降38%（8 月+3%），推盘去化率为53%（8 月63%）。

    　　上周土地成交面积同比转跌，土地溢价率边际上行。上周300 城居住用地成交面积环比下降4%，同比下降3%（上上周+187%）；平均溢价率较上上周增加2 个百分点至16%，流拍率增长至3.9%（上上周0.5%）。9 月前三周300 城居住用地成交面积同比增长53%（8 月+47%），平均溢价率为15%（8 月18%），平均流拍率为2.5%（8 月1.9%）。

    　　9 月5 年期LPR 保持平稳，首套、二套房贷利率持续下行。9 月5 年期LPR 为4.65%，延续4 月以来的平稳态势。9 月全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均环比下行1BP，分别较5 年期LPR 加点59BP 和90BP。

    　　估值与建议

    　　我们重申对地产板块的看多观点，在行业基本面韧性超预期、政策风险逐渐释放、龙头房企集中度加速提升和板块估值仓位均处历史底部的情况下，看好当前时点地产板块风险收益，建议投资者增加地产股配置。重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性高的优质龙头：A 股推荐保利、万科、金地、阳光城、金科、中南，港股推荐华润、龙湖、世茂、旭辉。此外，我们认为物业管理板块长期维度发展空间广阔，中期维度增长强劲且确定性高，推荐：基本面稳健但股价表现落后的雅生活服务；均好性强、高增长确定性强的碧桂园服务和永升生活服务；基本面改善、长期价值逐渐凸显的绿城服务。

    　　风险

    　　融资政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期，拖累业绩表现。