金融街(000402)公司深度研究报告:蛰伏三载 蓄势待发

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋/郭镇 日期:2020-09-21

核心观点:

    17 年加速全国拓展,积累优质土地储备。金融街17 年初进行了高层人员调整后局势稳定,开始加速向全国拓展,17-19 年新进入9 个城市(占20H1 布局城市的60%),并采取了大幅超过龙头平均的拿地力度,在五大核心都市圈获取了大量优质土地,区域布局和城市能级布局更加均衡,也初步走出了之前过于集中少数市场的风险,产品重心也逐步转向了发展空间更广阔的住宅地产。截至20H1,公司未结算储备建面1723 万方,总货值3963 亿元,储备资源丰富。此外,公司18 年以来还维持了较大的新开工力度,在新进入城市拥有大量开工未售土储,随着推盘的稳步进行,预计这些优质土储在未来2-3 年将持续为公司贡献销售增长。

    坐拥金融街核心资产,适度拓展持有型物业。公司坐拥北京金融街大批优质核心物业,地段稀缺,租金水平竞争力较强。截至20H1,公司持有型物业面积116.9 万方,其中位于北京金融街的面积44.6 万方,20H1租赁经营收入10.1 亿元。此外,公司还有54.1 万方的在建投资性房地产,随着这一批在建持有型项目的竣工,预计运营稳定后每年将贡献公司租金收入9.1 亿元,此外还将贡献公允价值变动收益。

    商务地产的金字招牌。20 年7 月金融街物业上市,公司长期在商务地产领域的深耕孕育了金融街物业在商务物业领域的突出优势。商务物业物管费较高,毛利率较高,竞争壁垒也较高,是金融街物业的核心竞争力。

    值得一提的是,金融街与金融街物业属于无直接股权隶属的“兄弟公司”。

    预计20/21 年EPS 分别为1.21/1.46 元。预计20-22 年公司归母净利润分别为36/44/47 亿元,当前市值对应20/21 年PE 分别为5.7/4.8 倍。

    考虑到公司持有的优质且充足的土储,公司具备增长机遇,我们维持公司合理价值10.31 元/股,对应20 年8x PE,给予“买入”评级。

    风险提示。新进城市去化放缓,地产结算不及预期,投资物业租金下滑。