仓储物流行业专题报告：疫情催化下方兴未艾 优质赛道孕育新生力量

　　投资建议：我国仓储行业借全球化浪潮及电商经济飞速发展开启上行周期，但现代化物流设施仍较海外存在较大差距，市场前景广阔。疫情催化及内循环经济下行业将迎来生鲜产品冷库需求的扩张、传统仓库转型升级高标仓、集约形成智慧物流园区的变革浪潮。疫情冲击下行业需求维持强劲，租金不降反升，彰显强大抗风险能力，恰逢REITs 试点政策推出，有望获长线资金倾斜。在行业正处黄金发展期的情形下，关注优质赛道中充分受益的企业。重点推荐顺丰控股（综合物流龙头，行业自用型仓储物流设施标杆企业）、嘉友国际（卡位仓储核心资产，中蒙跨境综合物流龙头），重点关注东百集团（招商零售覆盖，行业新生力量，有望开启中国版普洛斯模式的实践，正迎来形成快速扩张期）、ESR（亚太地区国际化龙头，形成开发-投资-基金管理的完整运作模式）。

    　　我国物流仓储行业发展迅速，但发展水平仍显不足。物流为联系生产者与消费者的重要基础设施，高效、稳定的物流构成现代经济发展的基石。受益全球化浪潮和电商经济飞速发展，我国物流行业迎来快速上行期，行业固定资产投资完成额近五年符合增速达到17%。与之相对，我国现代化物流设施占比仅为20%，人均仓储面积约为0.41 平方米，仅为美国的1/13，发展水平仍难以满足当期经济活动对时效性、安全性的需要。

    　　疫情催化及内循环下迎来变革浪潮（冷链库、高标仓库、智慧物流园区）。

    　　物流行业在此次疫情中对医疗及生活物资的输送保证对重大危机事件的有力抗击，而隔离带来的生鲜电商等冷链仓库的需求也将实现提速。此外，高标仓在运营效率上的优势开始得到重视，并进一步发展为集约化更强的智慧物流园区，行业逐渐迎来新一轮变革。

    　　租金为仓储物流项目最直接现金流，行业融资方式较为多样。仓库租金为最直接和普遍的收益来源。此外，相关服务及供应链金融可提供附加收入，而土地增值则构成较大的隐形回报。决定租金的核心因素在于区位条件，一线城市供应紧张收益突出，二三线城市渗透率提升下未来空间较大。行业融资渠道较为多样，包含风险投资、IPO、股权基金以及ABS、类REITs 等多种方式，且恰逢REITs 试点政策推出有望获得资金倾斜。

    　　推荐顺丰控股、嘉友国际，重点关注东百集团、ESR。重点推荐顺丰控股（综合物流龙头，仓储物流助力全版图构建，行业自用型设施标杆企业）、嘉友国际（卡位仓储核心资产，中蒙跨境综合物流龙头），重点关注东百集团（招商零售覆盖，行业新生力量，有望开启中国版普洛斯模式的实践，我们看好公司最终实现从仓储物流到商业零售全供应链体系完备的运营模式）、ESR（亚太地区国际化龙头，已形成开发-投资-基金管理的完整运作模式，在高金融杠杆下异军突起跻身前三，已在行业竞争中抢得先机）。

    　　风险提示：疫情扩散超预期，仓储物流项目进展不及预期；融资成本大幅抬升。

    　　重点公司主要财务指标