房地产板块2020H1业绩综述:业绩短期承压 销售维持韧性 杠杆优化但分化加剧

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-09-19

疫情冲击叠加限价项目结算,房企业绩增速放缓。2020H1,A 股、港股样本房企营收分别7368.6 亿元和104405.0 亿元,同比均+6.5%,增速分别-18.9pct 和-5.9pct;归母净利润分别600.6 亿元和1055.3 亿元,同比分别-14.9%和-14.4%;毛利率分别27.5%和26.6%,同比分别-4.0pct 和-4.5pct;净利率分别10.6%和13.1%,同比分别-2.4pct 和-2.9pct。疫情影响下,竣工、结算放缓;归母净利润下行,主要因1)业绩增长缓慢;2)限价项目集中结算致毛利率下行;3)少数股东损益占比提升。

    财务结构有所优化,但行业内部分化加剧。2020H1,A 股、港股样本房企净负债率分别122.5%和100.3%,同比-5.5pct 和-5pct;现金短债比分别1.1X 和1.0X,同比-0.2X 和-0.3X。融资环境有所收紧,长债集中到期的情况下,板块债务杠杆明显优化,整体现金还款压力微增。行业内部看,板块分化严重。净负债率方面,高基数房企和大力扩张型房企净负债率超指标红线;债务规划能力较强,财务纪律严明的房企净负债率较低。现金短债比方面,多数高债务杠杆房企现金短债比低于1X,短债偿还压力较大;过半数房企现金短债比高于1X,短债偿还压力可控。

    销售韧性十足,短期拿地有所谨慎。2020H1,样本房企销售33954.1 亿元,同比-3.0%,前8 月累计销售49673.5 亿元,同比+4.91%,因8 月销售需求释放明显,累计同比增速回正,销售韧性十足。上半年,样本房企拿地金额11841.3 亿元,同比-12.9%;拿地金额占销售金额34.9%,同比-4.0pct。

    受1)疫情下部分房企调整上半年拿地节奏;2)拿地方式多元扩展致拿地成本压缩;3)部分房企降杠杆的需求影响,上半年拿地金额有所下滑。近期,因土地市场供地结构变化,融资环境趋紧,房企短期拿地趋于谨慎。

    投资建议:受疫情影响,样本房企结算放缓、盈利阶段性下滑;在当前行业规模筑顶、竞争加剧的情况下,具备强融资优势、投资能力和产品能力的头部房企,及财务稳健、发展快速的成长性房企有望受益。我们持续推荐行业首选配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),以及稳财务健、有序拓展的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】,同时推荐大湾区旧改资源充沛标的:【龙光集团】、【中国奥园】。

    风险提示:行业销售波动,房地产政策调控超预期,经济下滑超预期